Bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai theo luật mới

Kiểm soát huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

Trong phiên thảo luận tại hội trường ngày 22/08/2026, các đại biểu Quốc hội đã tập trung thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đặc biệt nhấn mạnh vào cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai. Đây là nội dung cốt lõi nhằm ngăn chặn các rủi ro phát sinh khi người mua phải ứng trước một khoản tiền lớn nhưng thiếu công cụ kiểm soát tiến độ dự án.

Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) cho rằng, việc sửa đổi luật cần đảm bảo hài hòa giữa tạo điều kiện cho doanh nghiệp và bảo vệ người tiêu dùng. Các hình thức thu tiền dưới dạng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng cần được quản lý chặt chẽ. Mục tiêu là không để các hình thức này biến tướng thành công cụ huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định.

Hoàn thiện cơ chế bảo lãnh ngân hàng

Vấn đề bảo lãnh ngân hàng được xem là chốt chặn quan trọng để bảo vệ khách hàng. Đại biểu Dương Khắc Mai nhấn mạnh cần biến bảo lãnh ngân hàng thành công cụ thực chất. Người mua cần được trao quyền từ chối nhận bàn giao bất động sản nếu chủ đầu tư không hoàn thiện hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý không đảm bảo.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cũng đồng tình với quan điểm này, đồng thời đề nghị rà soát sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Theo bà Nga, cần thiết lập tiêu chuẩn bảo vệ tối thiểu, đảm bảo không có sự phân biệt mức độ an toàn giữa các loại hình dự án, kể cả nhà ở xã hội.

Quản lý giao dịch theo bản chất thay vì tên gọi

Một trong những khoảng trống pháp lý lớn nhất hiện nay là việc chủ đầu tư nhận tiền của khách hàng dưới nhiều tên gọi khác nhau. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề xuất Luật phải quy định quản lý dựa trên bản chất giao dịch thực tế. Mọi khoản tiền thu trước khi đủ điều kiện kinh doanh cần bị cấm, bất kể dưới hình thức phiếu đăng ký, thiện chí hay thỏa thuận hợp tác.

Việc “bịt” các kẽ hở này là bắt buộc để tránh tình trạng chủ đầu tư lách luật. Khi dự án đã đủ điều kiện, mọi khoản thu phải tuân thủ nghiêm ngặt giới hạn về tỷ lệ đặt cọc và được kiểm soát qua hệ thống tài chính để tránh rủi ro cho người dân.

Quy định về tài khoản phong tỏa và trách nhiệm chủ đầu tư

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh khẳng định, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những bước tiến lớn. Theo đó, mức đặt cọc tối đa 5% sẽ được đưa vào tài khoản phong tỏa. Đây là biện pháp đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư, đồng thời phục vụ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua sau này.

Bộ trưởng cũng làm rõ, chủ đầu tư không chỉ cần đầy đủ hồ sơ pháp lý mà còn phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật trước khi được phép thông tin bán hàng. Việc nghiệm thu công trình và đưa vào sử dụng là điều kiện tiên quyết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho khách hàng.

Vai trò của Hệ Thống Luật trong tư vấn pháp lý

Hiểu rõ các quy định về bất động sản là quyền lợi thiết yếu của người mua nhà. Hệ Thống Luật luôn sẵn sàng hỗ trợ, tư vấn pháp luật cho khách hàng trong các giao dịch mua bán, thuê mua bất động sản. Việc nắm vững các điều khoản trong Luật Kinh doanh bất động sản giúp người dân giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Đội ngũ chuyên gia tại Hệ Thống Luật với kinh nghiệm chuyên sâu sẽ hỗ trợ khách hàng rà soát hợp đồng, kiểm tra tính pháp lý của dự án và hướng dẫn thực hiện các thủ tục theo quy định mới nhất. Hãy liên hệ với chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ kịp thời và chính xác nhất.

Nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình sửa đổi luật

Các đại biểu đều thống nhất quan điểm: tháo gỡ khó khăn cho thị trường không đồng nghĩa với việc hạ thấp tiêu chuẩn bảo vệ người mua. Đây phải là nguyên tắc xuyên suốt. Mọi cơ chế miễn trừ bảo lãnh chỉ được chấp nhận nếu có giải pháp thay thế như tài khoản dự án tách biệt hoặc kiểm soát giải ngân theo tiến độ.

Việc kiểm soát chặt chẽ dòng tiền ngay từ giai đoạn đầu sẽ tạo niềm tin cho thị trường. Hệ Thống Luật khuyến cáo người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ các thông tin về dự án trước khi xuống tiền, tránh những rủi ro không đáng có do các thỏa thuận không minh bạch.

Kết luận về định hướng chính sách

Tổng kết lại, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang đi đúng hướng khi đặt quyền lợi người mua vào vị trí trung tâm. Sự kết hợp giữa các quy định về tài khoản phong tỏa, kiểm soát tiến độ và minh bạch hóa thông tin dự án sẽ tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, bền vững.

Hệ Thống Luật sẽ tiếp tục cập nhật các thay đổi mới nhất của pháp luật để cung cấp thông tin kịp thời đến bạn đọc. Việc đồng hành cùng các đơn vị tư vấn pháp luật uy tín như Hệ Thống Luật chính là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính mình trong mọi giao dịch bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Người mua nhà hình thành trong tương lai được bảo vệ thế nào?

Người mua được bảo vệ thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng và quy định về tài khoản phong tỏa đối với tiền đặt cọc (tối đa 5%). Đồng thời, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và các hồ sơ pháp lý mới được phép thông tin bán hàng.

Chủ đầu tư có được nhận tiền giữ chỗ trước khi mở bán không?

Theo đề xuất sửa đổi, việc nhận tiền dưới bất kỳ tên gọi nào (giữ chỗ, thiện chí, đặt cọc) trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh đều cần bị nghiêm cấm. Luật sẽ quản lý dựa trên bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng.

Khi nào dự án được phép thông tin bán hàng?

Dự án chỉ được phép thông tin bán hàng khi đã đầy đủ hồ sơ pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và đặc biệt là phải hoàn thành phần hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật.