Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất và phát triển nhà ở.

Yêu cầu thứ hai

Nếu A và B đồng tài trợ và ký hợp đồng hợp tác thương mại, A và B sẽ trở thành đồng sở hữu của dự án. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, Công ty A chỉ có quyền thuê đất hàng năm. Do đó, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với khách hàng, A và B không có quyền chỉ định bên chuyển nhượng.

Yêu cầu thứ ba

Dự án phân lô bán nền có phải là đất ở hay không cũng cần phải dựa trên các yếu tố sau:

• Sau khi dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư, có được phép xây dựng nhà ở và có thể chuyển nhượng cho bên khác để mua văn phòng cho thuê không?
• Có phù hợp với quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất của địa điểm thực hiện dự án không?
• Bạn cần phải kiểm tra các điều kiện này để xác định xem dự án có được phép xây dựng nhà ở hay không và liệu bạn có thể chuyển sang đối tượng khác để mua văn phòng xây dựng cho thuê hay không.

Yêu cầu thứ tư

Theo nội dung thư của bạn, sự hợp tác giữa Công ty A và Công ty B có thể được coi là hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC. Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014, các bên phải ký hợp đồng với các nội dung chính sau đây:

Điều 29 Nội dung hợp đồng BCC

Một hợp đồng BCC bao gồm các yếu tố chính sau đây:

• Tên, địa chỉ và người đại diện theo uỷ quyền của các bên tham gia hợp đồng; địa chỉ giao dịch hoặc địa chỉ thực hiện dự án;
• Mục tiêu, phạm vi hoạt động đầu tư kinh doanh;
• Góp vốn của các bên tham gia hợp đồng và phân phối kết quả đầu tư kinh doanh giữa các bên;
• Tiến độ và thời hạn thực hiện hợp đồng;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng;
• Sửa đổi, chuyển nhượng hoặc chấm dứt hợp đồng;
• Trách nhiệm pháp lý vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp.
• Trong quá trình thực hiện hợp đồng BCC, các bên tham gia hợp đồng có thể thỏa thuận sử dụng tài sản hình thành từ hợp tác kinh doanh để thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
• Các bên tham gia hợp đồng BCC có quyền thỏa thuận các nội dung thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất và phát triển nhà ở.

Vì bạn không nêu rõ liệu Công ty A và Công ty B có phải là pháp nhân nước ngoài hay không, trường hợp của bạn có thể được chia thành các loại sau:

Trường hợp 1

A, B đều là nhà đầu tư trong nước, theo quy định của Luật Đầu tư, không cần xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để thực hiện dự án đầu tư: Trường hợp không cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

• Dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước;
• Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này;
• Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần hoặc góp vốn của tổ chức kinh tế.

Trường hợp 2

A, B hoặc A, B là nhà đầu tư nước ngoài và phải nộp đơn xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo các thủ tục sau: Điều 37. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Trường hợp dự án đầu tư được quyết định chủ trương đầu tư quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật này, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định. Quyết định về chính sách đầu tư.

Trường hợp dự án đầu tư không thuộc phạm vi quyết định chủ trương đầu tư quy định tại Các Điều 30, Điều 31 và Điều 32 của Luật này thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định.

•  Nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này cho cơ quan đăng ký đầu tư;
• Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; trường hợp từ chối thì phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do.

Chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư?

Xin hỏi pháp luật quy định như thế nào về điều kiện chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có điều kiện? Ông có thể cho biết các quy định của pháp luật về các điều kiện chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê đất nông nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh phi nông nghiệp? Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất và phát triển nhà ở với các nhà đầu tư góp vốn?

Điều kiện hộ gia đình, cá nhân có điều kiện chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất được bảo đảm theo quy định của pháp luật

• Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện hộ gia đình, cá nhân có điều kiện chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất, trong đó: Hộ gia đình, cá nhân luân phiên sinh con trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái. – Trường hợp diện tích rừng đặc dụng nhưng không đủ điều kiện chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất rừng liên hợp để sản xuất các hộ, cá nhân nuôi trồng thủy sản nông lâm nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng cho hộ gia đình, cá nhân cư trú trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số sử dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ sau 10 năm kể từ ngày ban hành Quyết định giao đất.

Quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê đất nông nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp

Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp như sau: Quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư kinh doanh sản xuất nông nghiệp được thực hiện trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, góp vốn hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt bằng văn bản;
• Mục đích sử dụng đất để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch tổng thể sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Trường hợp nhà nước giao đất nhượng quyền sử dụng đất lúa ướt hoặc cho thuê đất để sử dụng phi nông nghiệp thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền để bổ sung diện tích đất trồng lúa nhượng quyền, giảm tổn thất nước hoặc nâng cao hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

>>>> Xem thêm: So sánh khiếu nại và tố cáo cùng với một số vấn đề giải quyết tranh chấp >>>>

Thủ tục xin cấp phép sửa chữa, sửa chữa nhà ở trên đất dự án?

Khi Nhà nước cho phép tu bổ, xây dựng trên đất đó thì điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 như sau:

Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng biệt

Các điều kiện chung của giấy phép xây dựng nhà ở riêng biệt đô thị

• Mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất và phát triển nhà ở.
• Bảo đảm an toàn cho các công trình, công trình xung quanh, đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy; bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử; bảo đảm khoảng cách an toàn với các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• Thiết kế xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
• Hồ sơ xin giấy phép xây dựng quy định tại các khoản 1, Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

Nhà ở riêng biệt trong khu đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1

Điều này và phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết; nhà ở riêng biệt trong khu đô thị, đường phố đã ổn định nhưng chưa được quy hoạch chi tiết xây dựng phải tuân thủ quy định về quy hoạch đô thị, kiến trúc, quản lý thiết kế đô thị đã được cơ quan này phê duyệt.

Việc xây dựng nhà ở riêng biệt ở nông thôn phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư nông thôn.

• Thẩm quyền được thực hiện theo quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2014.
• Sau đó, bạn sẽ nộp hồ sơ cho UBND cấp 1 để xin giấy phép xây dựng.

Đề xuất thủ tục đấu giá đất dự án theo quy định của pháp luật?

Câu hỏi gửi đến Luatvn.vn

Kính thưa ông Nguyễn Hữu Tín, tôi có một câu hỏi mà các luật sư muốn được giải đáp: Công ty của tôi (Công ty Cổ phần Vốn Nhà nước) là liên doanh với Công ty Hà An để đấu giá quyền sử dụng 6.300m2 đất tại Hà Nội. Theo thỏa thuận, Công ty Hà An đại diện cho liên doanh đấu giá đất.

Kết quả đấu giá trúng thầu, công ty chúng tôi trả tiền đấu giá đất. Do khó khăn về tài chính, công ty chúng tôi rút khỏi liên doanh và có quyền ủy thác cho Công ty Huy Hoàng Việt (công ty chúng tôi là cổ đông sáng lập) tham gia liên doanh. Công ty Hà An ký hợp đồng với Công ty Hương Việt để chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khu thương mại trên đất đấu giá.

Công ty chúng tôi đã ký hợp đồng hợp tác với Công ty Huy Việt Nam về dự án. Số tiền đấu giá đất ban đầu mà công ty chúng tôi đã thỏa thuận với Công ty Hà An được chuyển nhượng cho Công ty Huy Hoàng Việt, coi đây là vốn góp của công ty chúng tôi. Sau đó, công ty chúng tôi đã đầu tư thêm 350 tỷ đồng vào dự án, chủ đầu tư là Công ty Huy Hoàng Việt. Cho đến nay, dự án vẫn chưa được thực hiện.

Hiện giám đốc công ty chúng tôi đã bị cơ quan công an bắt giữ vì sử dụng không đúng tiền, bao gồm cả các khoản đầu tư trên. Công ty chúng tôi và Công ty Huy Hoàng Việt đồng ý bán đấu giá đất để thu hồi vốn. Điều này có hợp pháp không? Chương trình là gì?