Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội là hình thức nhà ở được nhiều hộ gia đình không có điều kiện tài chính cao hướng tới do chi phí rẻ và mô hình nhà ở phù hợp với đại đa số các hộ gia đình lao động. Trong bài viết sau đây của Zluat, chúng tôi sẽ gửi đến quý bạn đọc thông tin về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Bạn đọc hãy theo dõi nhé.

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

1. Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.

Tức nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại.

2. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư và xây dựng để ưu tiên cho một số đối tượng nhất định được quy định tại luật nhà ở mua hoặc thuê mua.

Do đặc điểm trên nên quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ khắt khe hơn, có nhiều các điều luật hơn chứ không phải tự do như các loại hình nhà ở khác. Cụ thể như sau:

Thời gian và đối tượng được bán

Quy định tại khoản 5 điều 19 nghị định 100/2015/ NĐ-CP nêu rõ đối với những người đã mua nhà ở xã hội được quyền bán lại theo 2 trường hợp sau:

Nếu mua chưa đủ 5 năm (Thời hạn được tính từ ngày trả hết tiền mua nhà ở xã hội) mà có nhu cầu bán sẽ được bán lại cho 3 đối tượng:

• Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà xã hội do nhà nước đầu tư).
• Bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (nếu mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).
• Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội được quy định theo pháp luật.

Trong trường hợp này giá bán tối đa được quy định là bằng giá nhà ở xã hội cùng loại, cùng địa điểm và thời điểm bán. Khi đáp ứng đủ các yêu cầu trên và tiến hành bán lại thì người bán không phải nộp khoản thuế thu nhập cá nhân.

Nếu đã đủ 5 năm kể từ khi người mua trả xong tiền và có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà thì họ được quyền bán cho mọi đối tượng khách hàng theo mức giá thỏa thuận giữa 2 bên.

Điều kiện mua lại nhà ở xã hội

Những người có thể mua lại nhà ở xã hội cũng cần phải đáp ứng một số điều kiện như sau:

Theo quy định có 10 nhóm được mua ở xã hội và những người thuộc nhóm này còn phải đáp ứng đủ những điều kiện về nhà ở, cư trú, pháp luật…. Những đối tượng này cũng sẽ đủ điều kiện mua trong trường hợp người bán sở hữu nhà chưa đủ năm năm.

Trong cùng một thời gian mỗi đối tượng được quy định tại khoản 1 điều 50 của luật này chỉ được phép thuê, mua hoặc thuê mua 1 nhà ở xã hội.

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được phép bán hay cho thuê lại hay cho mượn trong thời gian thuê, thêu mua; nếu ko có nhu cầu sử dụng thì chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà này.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội

Đối với nhà ở xã hội chúng ta không phải cứ thích mua là mua, thích bán là bán. Mà khi muốn chuyển nhượng nhà ở xã hội thì các cá nhân phải thực hiện đầy đủ các bước sau và phải nộp một số khoản phí:

Thủ tục, quy trình chuyển nhượng nhà ở xã hội

• Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết và tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán và giao kết hợp đồng.
• Tiến hành các thủ tục như công chứng hợp đồng và đóng các loại phí và lệ phí cần thiết.
• Tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng sang cho chủ mới.

Các khoản thuế phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội

Hai bên tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội thì phải hoàn thành một số khoản lệ phí. Cụ thể như sau:

• Tiền sử dụng đất: Khoản lệ phí này được tính tùy vào từng sản phẩm
  • Nếu là chung cư thì người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước, số tiền phải nộp = 50% (x) diện tích căn căn hộ (x) hệ số phân bổ tiền sử dụng đất.
  • Nếu là nhà ở thấp tầng, liền kề phải nộp 100% thì số tiền phải nộp là = diện tích đất (x) giá đất (x) hệ số phân bổ tiền sử dụng đất.

Hệ số phân bổ sẽ là diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà.

• Thuế thu nhập cá nhân: Số tiền phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân với 2%.
• Lệ phí trước bạ: Số tiền phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân với 0,5%.

4. Quy định mới về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, và có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.​

Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Trong đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp).

Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về: doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật); bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2, Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản; việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Các thông tin đã công khai quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Các tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định nêu trên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập sẽ xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Nghị định cũng quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo 4 điều kiện:

Cụ thể, có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phải có hợp đồng đã ký kết;

Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận);

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Trên đây là một số thông tin chi tiết về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Hy vọng với những thông tin Zluat đã cung cấp sẽ giúp bạn hiểu thêm về vấn đề trên. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn pháp lý hoặc sử dụng các dịch vụ pháp lý khác từ Công ty Zluat, hãy đừng ngần ngại mà liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng. Zluat cam kết sẽ giúp bạn có trải nghiệm tốt nhất về các dịch vụ mà mình cung cấp đến khách hàng. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.

Gmail: [email protected]

Website: Zluat.vn