Aluat.vn | Mất hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải làm thế nào?.

Hàng ngày, có rất nhiều giao dịch mua bán nhà ở diễn ra tại các quận, huyện trên địa bàn cả nước. Để đảm bảo quyền lợi cùng nghĩa vụ của các bên thì hợp đồng mua bán nhà ở là rất quan trọng. Tuy nhiên vì một số lý do nào đó mà người mua hay người bán làm mất hợp đồng mà chưa biết xử lý ra sao. Vậy Mất hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải làm thế nào? Bạn đọc hãy tham khảo bài viết sau để tìm ra câu trả lời.

1. Nhà ở chung cư là gì?

– Chung cư là một trong những dạng nhà sử dụng cho mục đích ở. Trên thực tế, nhà ở có thể được phân chia làm hai loại cơ bản: một loại là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được gọi là “Nhà ở riêng lẻ” và một loại khác là nhà ở được xây dựng thành nhiều tầng gồm nhiều căn hộ để ở trên một diện tích đất sử dụng chung được gọi là “nhà chung cư” hay “Nhà ở chung” hoặc “Nhà tập thể”. Nhà ở riêng lẻ theo thông lệ chung thường được điều chỉnh bởi Luật nhà ở. Một số quốc gia chỉ có một Luật nhà ở duy nhất để điều chỉnh cả nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Tuy nhiên, do có những đặc điểm khác biệt với loại hình nhà ở riêng lẻ nên ngoài việc chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở, một số quốc gia còn ban hành luật riêng để điều chỉnh cho đối tượng nhà chung cư. Đây chỉ là vấn đề quan điểm về kỹ thuật lập pháp khác nhau tại mỗi quốc gia.

– Khái niệm “nhà chung cư” lần đầu tiên được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003 như sau: “Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung” . Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành và khái niệm “nhà chung cư chính thức được luật hóa và được quy định như sau: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

– Khái niệm nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2005 được Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa và bổ sung tại Khoản 3 Điều 3 như sau: Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

– Như vậy, khái niệm nhà chung cư trong các Luật Nhà ở năm 2005 và năm 2014 đã khái quát một cách đầy đủ hơn về bản chất pháp lý của nhà chung cư tại Việt Nam so với khái niệm tại Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003. Theo đó, chung cư và/hoặc các căn hộ trong nhà chung cư tại Việt Nam được coi là bất động sản được chuyển nhượng tự do trên thị trường và trong đó, những chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với căn hộ của mình và có quyền sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia (“undivided co ownership”).

– Cùng với những quy định khác của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005 và năm 2014 thì khu vực sở hữu chung trong nhà chung cư tại Việt Nam được trao quyền quản lý, sử dụng, khai thác cho một tổ chức phi lợi nhuận là Ban quản trị – do các chủ sở hữu và sử dụng nhà chung cư bầu ra qua các Hội nghị nhà chung cư. Chi phí để Ban quản trị hoạt động do các chủ sở hữu, sử dụng trong nhà chung cư đóng góp.

– Trên thực tế dù là các khu nhà tập thể cũ hay những nhà chung cư mới được xây dựng tại Việt Nam trong những năm gần đây đều có chung đặc điểm sau: một là, là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân; hai là, có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư; ba là, các căn hộ trong nhà chung cư tại Việt Nam được coi là bất động sản được chuyển nhượng tự do trên thị trường.

2. Quy định pháp luật chung về hợp đồng mua bán tài sản

Thứ nhất, theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.Thứ hai, một số nội dung trong hợp đồng mua bán tài sản;
Về giá và phương thức thanh toán. Theo Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015, giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.
Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.
+ Về thời hạn thực hiện hợp đồng: Theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.+ Về địa điểm giao tài sản: Theo Điều 435 Bộ luật Dân sự 2015, địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 277 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp là nhà ở thì địa điểm giao tài sản là nơi có nhà ở.+ Về phương thức giao tài sản: Theo Điều 436 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được giao theo phương thức do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua. Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần mà bên bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

+ Về bảo hành: Theo quy định tại Điều 446 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật. Trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của vật mua bán thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền theo quy định tại Điều 447 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ ba, về thời điểm chịu rủi ro. Nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, căn cứ theo Khoản 2 Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ tư, về việc mua trả chậm, trả dần. Theo Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ năm, chuộc lại tài sản đã bán. Căn cứ Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Mua bán chung cư có cần công chứng hợp đồng không?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực ngoại trừ các trường hợp sau đây:

Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

– Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Những trường hợp ngoại lệ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện theo mẫu số 01 ban hành kèm phụ lục Nghị định này.

Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây:

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.

Trong khi trước đây, quy định cũ tại Điều 6 Nghị định 76/2015/NĐ-CP chỉ đưa ra các loại hợp đồng mẫu và không mang tính chất bắt buộc.

3. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Do hợp đồng mua bán chung cư giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, bài viết hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư như sau:

Hồ sơ chuẩn bị

– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của Văn phòng/Phòng công chứng).

– Giấy tờ tuỳ thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật…

– Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Sổ hồng (nếu chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) hoặc biên bản bàn giao hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương.

– Hợp đồng uỷ quyền (nếu có).

Căn cứ Điều 40, 41 Luật Công chứng năm 2014.

Nơi công chứng

Căn cứ khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng).

Lưu ý: Các bên có thể trực tiếp đến trụ sở Phòng/Văn phòng công chứng hoặc yêu cầu Công chứng viên thực hiện công chứng ngoài trụ sở nếu là người già yếu, không thể đi lại được, đang bị tạm giam, tạm giữ, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác (theo Điều 44 Luật Công chứng năm 2014).

Thời gian giải quyết

Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc (nếu phức tạp có thể kéo dài không quá 10 ngày làm việc), Công chứng viên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư.

Phí, thù lao công chứng

Phí công chứng được tính theo giá trị của tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

4. Nếu làm mất hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải làm sao?

Đối với giao dịch nhà ở thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cùng hợp đồng mua bán là rất cần thiết. Bởi nó là chứng cứ pháp lý đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm giữa các bên. Muốn hợp đồng mua bán có hiệu lực pháp luật thì cần phải được công chứng. Sau khi được tạo lập thì vì một số lý do nào đó mà 1 trong 2 bên làm mất hợp đồng. Điều này gây khó khăn cho hai bên trong việc hoàn thành giao dịch.

Nếu làm mất hợp đồng mua bán nhà chung cư, trước tiên cần phải chứng được căn nhà thuộc sở hữu của người bán thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng mua bán đã công chứng bị mất thì bạn có thể hoàn toàn xin bản sao mà phòng công chứng đang giữ. Sau đó làm thủ tục sang tên chuyển nhượng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Để từ đó tiến hành hoàn tất giao dịch mua bán nhà.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về chủ đề: Mất hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải làm thế nào? Nếu quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi liên quan đến chủ đề này có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để nhận được câu trả lời nhanh chóng, chính xác nhất. Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý nhiều kinh nghiệm, giỏi chuyên môn, chúng tôi tự tin cam kết cho Quý khách hàng dịch vụ pháp lý tốt nhất, nhanh nhất, giá cả hợp lý nhất.

✅ Dịch vụ thành lập công ty	⭕ Zluat cung cấp dịch vụ thành lập công ty/ thành lập doanh nghiệp trọn vẹn chuyên nghiệp đến quý khách hàng toàn quốc
✅ Đăng ký giấy phép kinh doanh	⭐ Thủ tục bắt buộc phải thực hiện để cá nhân, tổ chức được phép tiến hành hoạt động kinh doanh của mình
✅ Dịch vụ ly hôn	⭕ Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn ly hôn, chúng tôi tin tưởng rằng có thể hỗ trợ và giúp đỡ bạn
✅ Dịch vụ kế toán	⭐ Với trình độ chuyên môn rất cao về kế toán và thuế sẽ đảm bảo thực hiện báo cáo đúng quy định pháp luật
✅ Dịch vụ kiểm toán	⭕ Đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ tốt và đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp để tối ưu hoạt động sản xuất kinh doanh hay các hoạt động khác
✅ Dịch vụ làm hộ chiếu	⭕ Giúp bạn rút ngắn thời gian nhận hộ chiếu, hỗ trợ khách hàng các dịch vụ liên quan và cam kết bảo mật thông tin