Aluat.vn | Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng qsd đất.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Những điều cần biết khi đặt cọc là gì? Và giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng qsd đất như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà Zluat chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

2. Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.

– Thời gian đặt cọc

– Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.

Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.

– Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:

+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng.

+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).

– Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

– Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

– Xử lý về tiền đặt cọc.

– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

– Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

3. Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.

Bên cạnh Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:

• Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
• Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

4. Thẩm quyền giải quyết

Hiện nay, khi một vụ tranh chấp về đất đai phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành HÒA GIẢI để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã.

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà theo đó:

• Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015.
• Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì có hai hướng xử lý:

• Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
• Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp không thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phương án.

Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

5. Phương thức giải quyết tranh chấp

Cách 1: Thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh. Đây là cách giải quyết tranh chấp đơn giản nhưng có điểm hạn chế là hiệu quả không cao.

Cách 2: Hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.

Tương tự như thương lượng, hòa giải trong nhiều trường hợp không đạt hiệu quả cao.

Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án

Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án; đây là phương thức giải quyết được hầu hết các bên lựa chọn khi xảy ra tranh chấp, kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự) nhưng thời gian giải quyết lâu hơn và phải nộp tạm ứng án phí, án phí.

Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở được tiến hành theo thủ tục như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Danh mục tài liệu, chứng cứ (không bắt buộc phải nộp hết tài liệu mà chỉ cần nộp tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện).

– Bản sao giấy tờ của người khởi kiện: Hộ khẩu, căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

– Nộp đơn khởi kiện tại tòa án nào?

Lưu ý: Nơi nộp đơn khởi kiện dưới đây áp dụng khi các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc là cá nhân.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

– Hình thức nộp đơn khởi kiện:

Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như trên (thực tế chủ yếu nộp theo cách này).

+ Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo đường bưu điện.

+ Gửi thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 3: Tòa nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử

Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc không quá 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng thời gian không quá 06 tháng); khi hết thời hạn trên Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Sau khi có bản án sơ thẩm, trong thời hạn 15 ngày các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định, nếu không bản án sẽ có hiệu lực.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, các vấn đề về đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Zluat để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.

✅ Dịch vụ thành lập công ty	⭕ Zluat cung cấp dịch vụ thành lập công ty/ thành lập doanh nghiệp trọn vẹn chuyên nghiệp đến quý khách hàng toàn quốc
✅ Đăng ký giấy phép kinh doanh	⭐ Thủ tục bắt buộc phải thực hiện để cá nhân, tổ chức được phép tiến hành hoạt động kinh doanh của mình
✅ Dịch vụ ly hôn	⭕ Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn ly hôn, chúng tôi tin tưởng rằng có thể hỗ trợ và giúp đỡ bạn
✅ Dịch vụ kế toán	⭐ Với trình độ chuyên môn rất cao về kế toán và thuế sẽ đảm bảo thực hiện báo cáo đúng quy định pháp luật
✅ Dịch vụ kiểm toán	⭕ Đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ tốt và đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp để tối ưu hoạt động sản xuất kinh doanh hay các hoạt động khác
✅ Dịch vụ làm hộ chiếu	⭕ Giúp bạn rút ngắn thời gian nhận hộ chiếu, hỗ trợ khách hàng các dịch vụ liên quan và cam kết bảo mật thông tin