Aluat.vn | Đặt cọc mua nhà ở xã hội có lấy lại được tiền đặt cọc không?.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Đặt cọc mua nhà ở xã hội có lấy lại được tiền đặt cọc không? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà Zluat chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này. Đặt cọc mua nhà ở xã hội có lấy lại được tiền đặt cọc không?

hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

2. Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.

– Thời gian đặt cọc

– Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.

Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.

– Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:

+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng.

+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).

– Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

– Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

– Xử lý về tiền đặt cọc.

– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

– Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

3. Khi chấm dứt hợp đồng thì có lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà được không?

Điều khoản đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
• Trường hợp đã đặt cọc nhưng lại từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và phải trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Như vậy:

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp, thuộc các trường hợp do pháp luật quy định sau đây, thì bên đặt cọc có quyền được nhận lại số tiền đã đặt cọc trước đó:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Hoặc nếu là hợp đồng không xác định thời hạn, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo việc chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày.
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
• Nhà ở cho thuê không còn;
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Đối với hợp đồng đơn phương chấm dứt, bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo những quy định của pháp luật tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014 hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuê nhà thì lúc này mới được hoàn lại tiền cọc. Còn không thì vẫn sẽ phải mất tiền cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 131 và Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.

4. Cách đòi lại tiền cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

Thương lượng

• Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà về tiền cọc, các bên nên chủ động liên lạc và tiến hành thương lượng. Trình bày quan điểm và khó khăn của mình với các bên còn lại, nhằm tìm ra tiếng nói chung, hướng đến giải pháp tích cực nhất.
• Tuy nhiên hầu hết các trường hợp khi xảy ra tranh chấp, phương thức thương lượng trở nên không mấy khả quan, vì vậy rất cần có bên thứ 3 tham gia đứng ra hỗ trợ giải quyết vụ việc.
• Trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Khởi kiện.

Hồ sơ khởi kiện.

• Đơn khởi kiện (Mẫu đơn 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017)
• Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện: hợp đồng cho thuê nhà ở, giấy tờ có liên quan
• Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

Cách thức thực hiện.

1. Nộp hồ sơ khởi kiện và các giấy tờ có liên quan đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê nhà đang cư trú để tòa án tiến hành xem xét tính hợp pháp của đơn kiện. Có thể nộp hồ sơ qua hình thức  trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền.
2. Trong vòng 05 ngày đến 08 ngày nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền, hợp pháp Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí.
3. Từ thời điểm người khởi kiện nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện và giải quyết vụ việc.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, luật đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Zluat để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.