Aluat.vn | Khi ký nợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những điều gì?.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Khi ký hợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những điều gì? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà Zluat chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

những lưu ý khi ký hợp đồng mua chung cư

1. Hợp đồng mua bán căn hộ là gì?

Hiểu đơn giản hợp đồng mua bán căn hộ là một thỏa thuận giữa các bên trong đó bên bán có trách nhiệm chuyển giao căn hộ cho bên mua, còn bên mua phải có trách nhiệm trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ nào khác cho bên bán.

Tùy vào thỏa thuận giữa các bên mà hợp đồng mua bán căn hộ sẽ có những điều khoản riêng. Tuy nhiên trong một hợp đồng mua bán căn hộ đầy đủ sẽ có những điều khoản sau:

• Đối tượng của hợp đồng: Ghi rõ ràng bên mua và bên bán.
• Số lượng và chất lượng sản phẩm.
• Giá trị thực của sản phẩm cũng như các phương thức thanh toán.
• Thời gian, địa điểm, cách thức thực hiện hợp đồng.
• Quyền cũng như nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện.
• Trách nhiệm của các bên cũng như phương thức giải quyết tranh chấp nếu vi phạm hợp đồng.

2. Nội dung bắt buộc cần có trong hợp đồng mua căn hộ chung cư

Căn cứ điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 1 điều 6 Nghị định 76/2015/NĐ-CP; đối với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai cần phải có các nội dung sau:

– Các thông tin về nhà, công trình xây dựng.

– Giá bán nhà, công trình xây dựng.

– Phương thức và thời hạn thanh toán.

– Thời hạn giao, nhận nhà công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo.

– Bảo hành.

– Quyền và nghĩa vụ của bên bán.

– Quyền và nghĩa vụ của bên mua.

– Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng.

– Phạt vi phạm hợp đồng.

– Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý.

– Giải quyết tranh chấp.

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Do đó, trước khi ký kết hợp đồng mua bán; cần xem xét kỹ lưỡng nội dung nêu trong hợp đồng; nếu có chỗ nào thiếu sót, khó hiểu; có những khái niệm “lạ lẫm” thì cần làm rõ với chủ đầu tư để chỉnh sửa hợp đồng cho phù hợp.

3. Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ

Trong Dự thảo luật nhà ở (2014) quy định chủ đầu tư chỉ phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ 4 điều kiện sau đây:

• Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.
• Thứ hai, đối với nhà chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thì đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt.
• Thứ ba, có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại theo quy định tại Điều 118 của Luật này.
• Thứ tư, đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó.Tùy theo chủ đầu tư thì thời gian khi nào được ký hợp đồng mua bán căn hộ cũng sẽ khác nhau. Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ thường sẽ yêu cầu bên mua phải thanh toán trước 15-30% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên số tiền quy định này cũng phải tuân theo quy định.

Cụ thể: “Đối với trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.

4. Khi ký hợp đồng mua căn hộ chung cư để tránh bị thiệt cần lưu ý những gì?

Thực tế vẫn tồn tại trường hợp chủ đầu tư “kém phần tử tế” đã cài bẫy bên mua trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dẫn đến rủi ro và thiệt hại cho bên mua. Đơn cử như sau:

– Bất hợp lý với điều khoản phạt vi phạm hợp đồng. Có trường hợp; tại hợp đồng quy định mức phạt vi phạm hợp đồng dành cho bên mua nặng, còn bên bán thì nhẹ hoặc thậm chí là không có.

– Thiếu chặt chẽ điều khoản về thời hạn cấp Giấy chứng nhận. Có những hợp đồng mua bán căn hộ chung cư quy định:

“Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ, bên bán sẽ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua”.

Nếu không phân tích kỹ câu chữ của điều khoản này thì bên mua rất an tâm và nhanh chóng ký tên vào hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế điều khoản này không mang tính ràng buộc trách nhiệm cho bên bán; bởi không đề cập trường hợp bên bán vi phạm (chậm làm thủ tục hoặc không chịu làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua) thì phải chịu chế tài gì?

– Quy định thời gian bàn giao căn hộ chung cư không rõ ràng. Có trường hợp; hợp đồng quy định thời gian bàn giao căn hộ là trong năm 2023, quý II/2023… Do đó; cần yêu cầu chủ đầu tư quy định cụ thể thời gian bàn giao căn hộ nhằm tránh tranh chấp về sau; cần chỉnh sửa lại như là “thời gian bàn giao căn hộ phải trước ngày 30/6/2023”.

– Đề cập đến những khái niệm “lạ lẫm”, như: “hợp đồng mua bán quyền căn hộ”, “thời hạn sử dụng quyền căn hộ là 50 năm”… Với những hợp đồng mà có những khái niệm như trên; cần yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ hơn và nên nhờ người có chuyên môn tư vấn nhằm tránh rủi ro pháp lý, thiệt hại.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về những lưu ý khi ký hợp đồng mua chung cư. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, luật đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Zluat để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.