Aluat.vn | Cảnh giác những chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà.

Đặt cọc mua nhà mặc dù không phải là thủ tục bắt buộc nhưng việc này lại được thực hiện phổ biến để đảm bảo hợp đồng mua bán đất, nhà đất được thực hiện một cách chắc chắn. Tuy nhiên, có một số kẽ hở trong quá trình mua bán bị nhiều kẻ gian lợi dụng để lừa đảo người mua đất. Vậy những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua đất để tránh trường hợp không may xảy ra như thế nào? Hãy tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Thế nào là đặt cọc?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Có bắt buộc đặt cọc khi mua nhà đất không?

Dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thế nhưng hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất.

Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).

3. Những chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà

Lừa nhận tiền đặt cọc rồi “bốc hơi”

Đây là hành vi lừa đảo mua bán nhà đất qua đặt cọc mà nhiều người mua gặp phải nhất. Khi người mua giao tiền cọc, theo như hợp đồng cọc thì sau một khoảng thời gian – thường là một tháng – hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, khi tới thời hạn giao kết, người bán bỗng dưng “bốc hơi”, không thể liên lạc được hay viện đủ lý do để không ký hợp đồng mua bán, không sang tên, không ra công chứng,…

Nhiều trường hợp bên bán đã dùng số tiền đặt cọc để chi tiêu cá nhân, cố ý lừa tiền cọc của bên mua hay trước đó bên bán đã đem nhà đất thế chấp ngân hàng,…

Ở trường hợp này, nếu may mắn tìm lại được bên bán thì các bên có thể tự thoả thuận với nhau, không thỏa thuận được thì bên mua tiếp tục khởi kiện ra toà. Song việc tiến hành các thủ tục pháp lý để khởi kiện cũng phức tạp và mất nhiều thời gian.

Lừa bán đất của người khác để lấy tiền cọc

Khi người mua giao dịch với đối tượng không phải chính chủ của nhà đất thì có thể rơi vào bẫy lừa cọc này. Đối tượng lừa đảo sau khi nhận tiền cọc thì cao bay xa chạy, người mua tìm đủ mọi cách cũng không thể liên lạc được.

Bán một mảnh đất cho nhiều người

Kẻ lừa đảo thường đăng tin rao bán nhà đất với giá hấp dẫn, hình ảnh sổ, giấy tờ nhà đất xác thực, rõ ràng. Khi tiếp cận người mua, chúng sẽ viện nhiều lý do để dụ dỗ họ đặt cọc và viết cam kết bằng tay. Sau khi lừa được nhiều người với số tiền lớn, chúng sẽ cắt liên lạc.

Trường hợp này, người mua nên yêu cầu bên bán xuất trình bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ đặt cọc số tiền không quá 10% giá trị chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc phải nêu trách nhiệm rõ ràng, chú ý điều khoản thời gian chuyển nhượng (không quá một tháng kể từ ngày đặt cọc).

Nếu đến thời gian đã định mà bên bán không chuyển nhượng mà có dấu hiệu trốn tránh, người mua có thể tố cáo hành vi này đến cơ quan công an, đề nghị điều tra và truy cứu hình sự về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Mua bán nhà đất qua hợp đồng cọc

Ở những khu vực đang xảy ra “sốt đất”, giá nhà đất tăng cao đột ngột thường xảy ra những trường hợp “lướt sóng” mua bán nhà đất trên cọc, hay còn gọi là đặt cọc chồng cọc.

Phương thức mua bán nhà đất không chính quy này thường mang đến lợi nhuận nhanh chóng cho những tay đầu cơ nhà đất nhưng lại dẫn đến rủi ro rất lớn cho những người mua sau.

Cụ thể, bên B đặt cọc mua đất của bên A. Ngay sau đó bên B tiếp tục bán lô đất đó cho bên C bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh.

Chưa dừng lại ở đó, bên C có thể lại tiếp tục bán cho bên D và nhận cọc của D khi giá đất vẫn tiếp tục leo thang. Và cứ như thế, người mua sau thấy có lãi lại lập tức đẩy hàng cho người kế tiếp.

“Sốt đất” vẫn còn, giá đất vẫn tăng thì vòng tròn mua bán cọc vẫn tiếp diễn cho đến khi đà tăng giá chững lại hay giá đất sụt giảm.

Rủi ro của việc mua bán nhà đất cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên “hủy kèo” hay lừa tiền đặt cọc, toàn bộ các hợp đồng cọc sau sẽ bị phá vỡ như domino.

Không những vậy, nếu bên A đổi ý không muốn bán đất nữa, hoặc A chấp nhận đền cọc với bên B để bán được giá cao cho đối tác khác thì các bên B, C, D cũng phải xử lý bồi thường hợp đồng cọc cho người mua sau mình.

Bên cạnh đó, người “lướt sóng” thích cọc giấy tay để huỷ cho dễ, đỡ phức tạp về pháp lý nhưng lại dễ dàng tạo nên kẻ hở cho nhiều kẻ lừa đảo mua bán nhà đất hoành hành.

Hợp đồng cọc đa phần do bên bán đặt ra nên khá sơ sài, các cam kết còn yếu và nửa vời, nước đôi và nó chỉ là một thỏa thuận dân sự thể hiện thương lượng giữa người bán và người mua, tiềm ẩn nhiều rủi ro rất lớn.

4. Những lưu ý khi đặt cọc mua nhà

Để quả trình mua bán được diễn ra thuận lợi, tránh được lừa đảo, thủ tục pháp lý đầy đủ, bạn cần phải quan tâm đến những lưu ý trước, trong và sau khi đặt cọc mua đất.

4.1. Lưu ý trước khi đặt cọc mua nhà 

• Kiểm tra danh tính chính xác của chủ nhà hoặc chủ đầu tư bất động sản
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý của mảnh đất, ngôi nhà định mua
• Kiểm tra nhà đất có bị vướng quy hoạch, thu hồi đất không
• Cần xem xét bất động sản có bị chặn giao dịch chuyển nhượng, mua bán không
• Trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần có đủ vợ chồng/chủ sở hữu hợp pháp của tài sản
• Xem xét tính phong thủy của mảnh đất, ngôi nhà định mua
• Trước khi lập hợp đồng cần thương thảo trước giá cả, thời gian bàn giao nhà đất, chi phí chuyển đổi sang tên sổ đỏ bên nào chịu,… để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có sau này. 

4.2. Lưu ý khi lập hợp đồng đặt cọc

Những điều cần biết khi đặt cọc mua đất quan trọng nhất là việc lập hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc được luật sư soạn thảo thì bạn không cần phải lo lắng. 

Số tiền đặt cọc là khoản tiền trích ứng trước từ tổng giá trị mảnh đất, nhà ở hai bên đã thỏa thuận trước đó

Thời hạn bên bán nhận tiền cọc: Người mua phải hoàn thành thủ tục đặt cọc cho người bán sau khoảng 15 đến 30 ngày

Số tiền thanh toán khi ra công chứng

Thỏa thuận bên nào sẽ phải thanh toán các khoản phí, thuế

Thỏa thuận đền cọc, mất cọc nếu có quy định khác 

Lưu ý bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau này đặt cọc xong, vợ hoặc chồng bên bán đổi ý vì chưa thông báo cho nhau biết.

4.3. Lưu ý sau khi lập hợp đồng đặt cọc

Sau khi lập hợp đồng đặt cọc mua nhà, việc thực hiện hợp đồng sau khi ký kết là rất quan trọng. Người mua kiểm soát được việc bên bán thực hiện bàn giao nhà đất đúng hạn hay không để có thể kịp thời phản hồi. Điều khoản này sẽ là cơ sở quy kết trách nghiệm cho chủ đầu tư nếu dự án không thực hiện đúng tiến độ, hay thời hạn giao nhà chậm so với cam kết ban đầu theo bản hợp đồng. 

Thông tin về trách nhiệm, khoản bồi thường của bên bán trong hợp đồng phải rõ ràng, chi tiết, minh bạch. Vì nếu bên bán không thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng thì họ phải có trách nhiệm giải thích và bồi thường.