Aluat.vn | Có được hủy hợp đồng mua bán đất đã được công chứng không?.

Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch quan trọng và bắt buộc phải lập thành hợp đồng và có công chứng. Tuy nhiên, nhiều người luôn thắc mắc rằng, liệu có thể hủy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có được không? Hãy cùng Zluat tìm hiểu xem Có được hủy hợp đồng mua bán đất đã được công chứng không? qua bài viết sau đây.

1. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất được thực hiện các việc chuyển nhượng (sang tên) quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.

Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Hợp đồng mua bán sổ đỏ được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự và việc công chứng phải được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

2. Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào?

Mua bán đất là việc thực hiện một giao dịch dân sự, do đó trước tiên, giao dịch này phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện của một giao dịch dân sự nói chung được quy định tại Bộ luật dân sự 2015, cụ thể hợp đồng mua bán đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán đất có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
• Các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán đất hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của hợp đồng mua bán đất đảm bảo quy định tại Luật Đất đai 2013.

Việc xác định thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực rất quan trọng, vì đây là thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng, nhất là khi các bên có phát sinh tranh chấp. Theo đó khoản Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, theo quy định tại Luật đất đai 2013, hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, quy định đó lại không đề cập đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định chung về thời điểm có hiệu lực của văn bản công chứng như sau:

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

Như vậy, đối chiếu với quy định về thời điểm có hiệu lực của văn bản phải công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng mua bán đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu.

3. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng được pháp luật quy định như thế nào?

Tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định cụ thể:

– Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

– Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

4. Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có hủy bỏ được không?

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

[…]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật.

Đồng thời Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

Như vậy hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có thể hủy bỏ được nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng mua bán đó.

5. Điều kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Hợp đồng công chứng bị hủy chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng bằng văn bản của tất cả các bên tham gia trong hợp đồng.

Việc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng.

Sau khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận ban đầu. Trong trường hợp việc mua bán đất được thanh toán bằng số tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.

6. Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Thành phần hồ sơ

• Phiếu yêu cầu công chứng (Mẫu số 01/PYC)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự thủ tục

• Người “yêu cầu hủy hợp đồng công chứng” nộp hồ sơ (bao gồm các tài liệu, giấy tờ như trên) đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó.
• Công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Nếu đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Công chứng viên giải thích cho các bên về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Trường hợp nếu hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì công chứng viên tiến hành xác minh hoặc giám định; trường hợp không làm rõ thì có quyền từ chối công chứng.

Yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng

Các bên trong hợp đồng đã công chứng đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng thi ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.

Lệ phí hủy bỏ hợp đồng công chứng

Người yêu cầu công chứng nộp tiền lệ phí công chứng theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức lệ phí trong trường hợp công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch là 25.000 đồng.

✅ Dịch vụ thành lập công ty	⭕ Zluat cung cấp dịch vụ thành lập công ty/ thành lập doanh nghiệp trọn vẹn chuyên nghiệp đến quý khách hàng toàn quốc
✅ Đăng ký giấy phép kinh doanh	⭐ Thủ tục bắt buộc phải thực hiện để cá nhân, tổ chức được phép tiến hành hoạt động kinh doanh của mình
✅ Dịch vụ ly hôn	⭕ Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn ly hôn, chúng tôi tin tưởng rằng có thể hỗ trợ và giúp đỡ bạn
✅ Dịch vụ kế toán	⭐ Với trình độ chuyên môn rất cao về kế toán và thuế sẽ đảm bảo thực hiện báo cáo đúng quy định pháp luật
✅ Dịch vụ kiểm toán	⭕ Đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ tốt và đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp để tối ưu hoạt động sản xuất kinh doanh hay các hoạt động khác
✅ Dịch vụ làm hộ chiếu	⭕ Giúp bạn rút ngắn thời gian nhận hộ chiếu, hỗ trợ khách hàng các dịch vụ liên quan và cam kết bảo mật thông tin