Aluat.vn | Đã ký hợp đồng mua bán chung cư, có huỷ được không?.

Hiện nay, mua bán căn hộ là một GIAO DỊCH hết sức phổ biến. Do vậy, vấn đề pháp lý liên quan đến hủy hợp đồng mua căn hộ sẽ phát sinh “bồi thường thiệt hại” thế nào là việc mà mọi người cần lưu ý. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc giải đáp thắc mắc Đã ký hợp đồng mua bán chung cư, có huỷ được không?

1. Điều kiện của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?

Các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện về các bên tham gia giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Đã ký hợp đồng mua bán chung cư, có huỷ được không?

Việc huỷ bỏ hợp đồng được quy định cụ thể tại Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong đó, các trường hợp huỷ hợp đồng mà không phải bồi thường gồm:

– Các bên thỏa thuận điều kiện huỷ bỏ hợp đồng là một trong hai bên vi phạm hợp đồng và bên kia đã vi phạm hợp đồng.

– Bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình được nêu trong hợp đồng đến nỗi làm cho bên còn lại không đạt được mục đích của việc ký kết hợp đồng giữa các bên.

Do đó, sau khi đã ký hợp đồng mua bán chung cư nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng (không giao tiền theo đúng thỏa thuận, không bàn giao chung cư đúng thời hạn…) thì bên còn lại có thể huỷ bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường.

Ngoài ra, khi không muốn bán hoặc không muốn mua căn chung cư đã ký hợp đồng mua bán trước đó, ngoài việc một bên có thể huỷ hợp đồng mà không phải bồi thường như trên thì các bên có thể làm văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán này.

Cụ thể, nếu các bên có thể thỏa thuận với nhau hoặc căn nhà chung cư không còn tồn tại… (theo Điều 422 Bộ luật Dân sự) thì các bên có thể chấm dứt hợp đồng mua bán chung cư.

Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự, nếu hợp đồng bị huỷ bỏ thì sẽ phát sinh hậu quả sau đây:

– Hợp đồng không còn hiệu lực.

– Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận: Bên bán không phải giao chung cư, bên mua không phải giao tiền mua chung cư… tuy nhiên, các thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc giải quyết tranh chấp vẫn được thực hiện.

– Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (nếu trước đó đã nhận bàn giao chung cư hoặc nhận tiền mua bán…).

– Nếu việc huỷ này gây ra thiệt hại cho bên kia, căn cứ vào lỗi của người huỷ hợp đồng, người này phải bồi thường thiệt hại…

Như vậy, khi không muốn mua bán chung cư, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng mua bán đã ký trước đó hoặc một trong các bên có thể yêu cầu huỷ hợp đồng nhưng phải bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm (nếu có).

3. Thủ tục huỷ hợp đồng mua bán chung cư

Căn cứ khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014, nếu công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư đã được công chứng thì thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư trước đó.

Theo đó, thủ tục huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư thực hiện như sau:

Địa điểm

Vẫn theo khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014, các bên mua bán phải đến Văn phòng/Phòng công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư trước đây để thực hiện công chứng văn bản huỷ bỏ.

Và người thực hiện công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư là công chứng viên đã ký hợp đồng mua bán trước đó.

Chỉ có công chứng viên của tổ chức đang lưu trữ hồ sơ thực hiện công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư nếu nơi cũ đã chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể.

Hồ sơ

Do thủ tục công chứng huỷ bỏ cũng được thực hiện như khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư lúc đầu (theo khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng) nên các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

– Phiếu yêu cầu công chứng (người yêu cầu kê khai các nội dung theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng).

– Hợp đồng mua bán chung cư (tất cả các bản chính đã được tổ chức hành nghề công chứng trả lại cho các bên).

– Giấy tờ nhân thân của các bên: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc bản án, quyết định ly hôn kèm theo xác nhận độc thân (nếu đã ly hôn), xác nhận độc thân (nếu chưa từng kết hôn với ai)…

– Giấy tờ về chung cư: Sổ đỏ hoặc sổ hồng hoặc biên bản bàn giao nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

Thời gian

Thời gian giải quyết dao động từ không quá 02 ngày làm việc đến không quá 10 ngày làm việc.

Phí

Việc huỷ hợp đồng mua bán chung cư đã công chứng sẽ mất phí là 25.000 đồng/trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC và thù lao công chứng do từng tổ chức hành nghề công chứng quy định nhưng không quá mức trần do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trong đó, thù lao này bao gồm: Tiền phô tô, soạn thảo, dịch vụ đi lại nếu công chứng ở ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng…