Aluat.vn | Đất cấp trước năm 1993 có phải nộp thuế không ?.

Nhiều trường hợp đất sử dụng trước 1993 không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ, nếu phải nộp thì mức tiền sử dụng đất cũng ít hơn so với thửa đất sử dụng từ sau ngày 15/10/1993.

1. Tiền thuế khi cấp sổ đỏ cho đất là gì?

Khái niệm tiền thuế: Thực chất, tiền thuế ở đây chính là tiền sử dụng đất. Căn cứ quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”
Khái niệm sổ đỏ, sổ hồng: là cách gọi phổ biến của người dân mà tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Theo đó, tiền thuế khi cấp sổ đỏ cho đất được hiểu là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận mà chưa nộp tiền sử dụng đất.

2. Khi cấp sổ đỏ cho đất sử dụng trước năm 1993 thì có phải nộp tiền thuế không?

Ngày 15/10/1993 là ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực. Đất được sử dụng trước năm 1993 ở đây được hiểu là đất được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004. Muốn xác định được khi cấp sổ đỏ cho đất sử dụng từ năm 1993 đến năm 2004 có phải nộp tiền thuế không, cần xét hai trường hợp:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận cho đất sử dụng trước năm 1993. Cụ thể:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”

Đối với các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 3 năm 1993 được quy định cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ xét hai trường hợp như sau:

Thứ nhất: Nếu hộ gia đình, cá nhân không vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 1 Điều 6 nghị định số 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Như vậy, tùy thuộc vào từng trường hợp là trường hợp đất có nhà ở hay đất có công trình xây dựng để xác định được cụ thể nghĩa vụ đóng cũng như số tiền cần đóng trong mỗi trường hợp.

Thứ hai: Nếu hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

“2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, nếu người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần căn cứ vào tùy trường hợp để xác định nghĩa vụ nộp và số tiền nộp cụ thể.

Kết luận lại, nếu người sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ. Trường hợp nếu người sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có thể cũng sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời điểm công nhận quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quy định, tùy từng trường hợp cụ thể.