Aluat.vn | Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng được không?.

Trong thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà bạn sẽ gặp phải tình huống căn nhà chủ nhà muốn bán lại đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhà đang thế chấp tại Ngân hàng tức là đang đảm bảo các khoản vay của khách hàng theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp.  Vậy đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng được không?

Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng được không?

1. Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng được không?

Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 bên thế chấp có quyền:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Căn cứ theo quy định trên hì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý.

Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc cho mua, bán tài sản đó, thì bên bán và bên mua có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng với số nợ Ngân hàng….

Sau đó, bên bán mang sổ đỏ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong thì 2 bên ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên Sổ đỏ. Trên thực tế, rất ít Ngân hàng ban hành văn bản đồng ý cho mua bán nhà đất đang thế chấp. Trong trường hợp này, bên bán và bên mua sẽ lập một thỏa thuận 3 bên với Ngân hàng để bên mua trả nợ thay cho bên bán.

Sau khi trả nợ xong, Ngân hàng trả sổ và công văn giải chấp, 2 bên sẽ ký công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Sau đó bên bán đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Cuối cùng, 2 bên ký Hợp đồng mua bán công chứng và sang tên Sổ đỏ.

2. Đặt cọc cao để giải chấp nhà đang thế chấp

Bước 1: Đặt cọc

Bên đặt cọc (người dự định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ.

Lưu ý: Ngay cả trong cách 1 vẫn nên đặt cọc cao để bảo đảm người có đất phải bán đất cho mình.

Mức đặt cọc cao xuất phát từ những lý do sau:

(1) Có đủ tiền để giải chấp (đủ tiền rút Sổ đỏ về)

Người muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp chủ yếu là người rất cần tiền, sẵn sàng chuyển nhượng với giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, họ là người không có đủ tiền, thậm chí là không có tiền để trả cho bên nhận thế chấp.

Do vậy, cần thiết phải đặt cọc bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ để có đủ điều kiện giải chấp.

(2) Đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tóm lại, khi đặt cọc cao (bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ ngân hàng) thì sẽ có đủ tiền để trả nợ và tiến hành giải chấp. Đồng thời, đặt cọc cao là biện pháp bảo đảm bên nhận đặt cọc phải chuyển nhượng cho mình.

Bước 2: Trả nợ, rút Sổ đỏ và giải chấp (xóa đăng ký thế chấp)

Tại bước này người mua nên đi cùng người thế chấp để thực hiện các thủ tục trả nợ, rút Sổ đỏ, Sổ hồng và tiến hành xóa đăng ký thế chấp (giải chấp).

Sau khi tiến hành xóa đăng ký thế chấp thì các bên thực hiện chuyển nhượng như trường hợp thông thường, cụ thể:

Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 4: Khai thuế, phí chuyển nhượng

Bước 5: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

3. Thủ tục mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng mua bán công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
• Đơn đề nghị đăng ký biến động
• Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện

• Bước 1: Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.
• Bước 2: Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng.

Hai bên cầm theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.

• Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.
• Bước 4: Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là một số thông tin về Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng được không? mời bạn đọc thêm tham khảo và nếu có thêm những thắc mắc về bài viết này hay những vấn đề pháp lý khác về dịch vụ luật sư, tư vấn nhà đất, thành lập doanh nghiệp… hãy liên hệ với Zluat theo thông tin bên dưới để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả từ đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm từ chúng tôi. Zluat đồng hành pháp lý cùng bạn.