Aluat.vn | Đặt cọc qua môi giới là gì? (Cập nhật 2023).

Thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán bằng cách nhận đặt cọc giữ chỗ. Chuyển nhượng bất động sản trước khi ký hợp đồng thường đặt cọc tiền nhưng theo quy định việc đặt cọc này không có giá trị pháp lý. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc này để chiếm dụng vốn. Đặt cọc qua môi giới là gì? (Cập nhật 2023) Hãy cùng Zluat tìm hiểu ngay trong bài viết sau.

Đặt cọc qua môi giới là gì?

1. Đặt cọc và hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu khái niệm “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Vì vậy, khi giao kết không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tất nhiên, ngoài quy định mang tính định hướng của pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác về mức phạt cọc này.

Để thực hiện đặt cọc, các bên lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

2. Đặt cọc qua môi giới là gì? 

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (Khoản 2 Điều 3).

Theo khái niệm này, môi giới bất động sản được giải thích rất đơn giản, dễ hiểu, phổ thông, tương tự khái niệm “cò đất” mà người dân hay sử dụng. Tuy nhiên, người được goi là “môi giới bất động sản” đúng quy định pháp luật phải đáp ứng các điều kiện nhất định.

Đối với tổ chức: Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Đối với cá nhân: Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Trong đó: Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: (a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; (b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; (c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

Ngoài ra, người mua bán nhà đất thông qua môi giới cần lưu ý rằng: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ này không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Tức là: người môi giới chỉ được thực hiện hoạt động môi giới nhà, đất của cá nhân, tổ chức khác khi giao dịch với bên mua.

3. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc với bên môi giới

Bản chất hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này là nhằm đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, bên nhận cọc là chủ thể có quyền sử dụng đất, tuy nhiên cần kiểm tra điều khoản về nghĩa vụ của các bên (bên đặt cọc và bên nhận cọc) trong hợp đồng; kiểm tra bên nhận cọc có đồng ý với các điều khoản đó hay không và có ký vào hợp đồng đặt cọc này hay không…(?). Nếu có thì thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng sao cho phù hợp với quy định pháp luật.

Trường hợp hợp đồng đặt cọc này bạn chỉ giao kết với bên môi giới thì nội dung hợp đồng này không có giá trị pháp lý đối với bên nhận cọc. Việc xử lý tài sản đặt cọc được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ quy định trên, bên nhận đặt cọc nếu từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận ban đầu thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp này nếu bên bán đổi ý không muốn bán nữa thì bên bán có trách nhiệm trả cho bạn số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với số tiền đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Công ty môi giới có quyền ký hợp đồng đặt cọc và nhận đặt cọc không?

Công ty môi giới khi thực hiện hoạt động môi giới chỉ được thực hiện những hoạt động theo như quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hoạt động mà công ty môi giới được thực hiện tại Điều 63 bao gồm:

• Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;
• Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
• Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Mục đích của việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 là để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận đặt cọc phải là bên có quyền đối với đối tượng trong hợp đồng. Công ty môi giới chỉ là bên trung gian để giúp cho các bên thuận tiện hơn trong việc mua bán bất động sản.

Theo quy định về nội dung hoạt động của công ty môi giới thì công ty môi giới không có nội dung nhận cọc để đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Công ty môi giới cũng không có quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đối với nhà ở nên không thể nhận cọc đối với việc mua bán bất động sản.

Trên đây là bài viết Đặt cọc qua môi giới là gì? (Cập nhật 2023) Công ty Zluat tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, thủ tục giấy tờ cho khách hàng là cá nhân và doanh nghiệp trên Toàn quốc với hệ thống văn phòng tại các thành phố lớn và đội ngũ cộng tác viên trên tất cả các tỉnh thành: Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, TP. Cần Thơ, TP. Đà Nẵng và Đồng Nai… Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.