Aluat.vn | Giá trị pháp lý của vi bằng nhà đất?.

Hiện nay, ở một số địa phương đang có tình trạng sốt đất, nên vấn đề mua bán đất đang được diễn ra tràn lan. Tuy rằng, việc mua bán đất là một trong những hoạt động tương đối là quan trọng những việc mua bán đất lại được diễn ra thường xuyên thông qua các cò đất. Những hoạt động mua bán đất bằng vi bằng cũng được khá nhiều chủ thể thực hiện để mua bán nhà. Vậy giá trị của vi bằng nhà đất như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết sau đây của Zluat nhé!

Giá trị pháp lý của vi bằng nhà đất?

1. Vi bằng là gì ?

Theo quy định pháp luật hiện hành. Tại khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận khái niệm vi bằng như sau:

“ Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.

Theo quy định này thì các sự kiện, hành vi có thật được Thừa phát lại ghi nhận một cách trực tiếp trong vi bằng. Thông thường, trường hợp các bên mua bán đất theo đúng quy định pháp luật. Bên bán phải có đủ điều kiện về năng lực hành vi, quyền định đoạt với mảnh đất. Đối với mảnh đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi các bên đã thỏa thuận xong thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và thực hiện đăng ký tại văn phòng đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế không phải tất cả người sử dụng đất đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc đã có giấy chứng nhận nhưng là sổ chung của nhiều thửa đất và không thể làm thủ tục tách thửa.

Ngoài ra, còn nhiều trường hợp khác mà các bên muốn mua bán đất khi chưa đáp ứng đủ điều kiện luật định nhưng đồng thời phải hạn chế được rủi do trong giao dịch. Để giải quyết vấn để này. Nhiều người đã được tư vấn về cách lập vi bằng để chuyển nhượng đất hoặc đã từng thực hiện thủ tục.

2. Giá trị pháp lý của vi bằng

Tại sao nên lập vi bằng khi mua bán đất viết tay, không có sổ đỏ? Vấn đề này có thể được giải đáp thông qua quy định của pháp luật về giá trị pháp lý của vi bằng tại Khoản 3, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:

“Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Thứ nhất, vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính.

Nguồn chứng cứ có thể hiểu là nơi mà từ đó các chứng cứ được rút ra. Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự thì chứng cứ cứ có thể được thu thập từ: Tài liệu đọc được; nghe được; nhìn được; dữ liệu điện tử; Lời khai của người làm chứng; Kết luận giám định; Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ; Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản; Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập;…

Khi giải quyết tranh chấp dân sự. Tòa án chỉ xem xét để đưa ra phán quyết dựa trên các chứng cứ được các bên cung cấp. Do đó, vi bằng của Thừa phát lại sẽ là một nguồn chứng cứ hợp pháp – văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.

Vi bằng được coi là nguồn chứng cứ thì các nội dung được ghi nhận trong vi bằng sẽ là chứng cứ cho tòa án giải quyết vụ việc. Do vậy với giá trị chứng cứ của mình nếu vi bằng được lập theo đúng quy định của pháp luật thì Mua đất vi bằng góp phần đảm bảo an toàn hơn cho các bên tham gia giao dịch, có tác dụng phòng ngừa phát sinh tranh chấp.

Thứ hai, vi bằng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Trước khi các bên trực tiếp thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Dù mảnh đất đã có sổ đỏ hay chưa thì các bên vẫn phải tiến hành một số hoạt động như: thỏa thuận; đặt cọc; kiểm tra hiện trạng của mảnh đất;… Các hoạt động này cũng được coi là cơ sở để các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán đất. Tuy nhiên, để các cơ sở nói trên chắc chắn hơn và mang gia trị pháp lý thì các bên nên tiến hành lập vi bằng.

Nhiều trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau hoặc có giấy viết tay khi thỏa thuận hoặc đặt cọc mua đất nên khi một bên vi phạm thỏa thuận thì các bên rất khó để bảo vệ quyền lợi của mình. Trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng thì sẽ khó có chứng cứ để chứng minh thỏa thuận này. Các loại giấy viết tay hoặc thậm chí các bên có ghi âm lại thỏa thuận thì để được coi là chứng cứ cũng phải thực hiện các biện pháp giám định tốn kém và mất thời gian.

Trong trường hợp đã lập vi bằng thì khi các bên không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Vi bằng sẽ được dùng trực tiếp như là căn cứ để thực hiện giao dịch. Bên nào vi phạm sẽ phải bồi thường theo đúng thỏa thuận. Mua đất vi bằng trong trường hợp này sẽ là biện pháp bổ sung để đảm bảo an toàn pháp lý hơn cho các bên khi tham gia giao dịch.

3. Các trường hợp nên lập vi bằng mua bán đất

Theo quy định pháp luật hiện hành. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực theo đúng thủ tục luật định. Tuy nhiên, một số trường hợp mảnh đất chưa đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng như: đất chưa có sổ đỏ; đất có sổ chung nhưng không thể thực hiện thủ tục tách sổ;… Khi xảy ra các tình huống nói trên các bạn nên tiến hành lập vi bằng mua bán đất.

3.1. Lập vi bằng mua bán đất chưa có sổ đỏ

Điểm a, khoản 3, Điều 167 luật đất đai năm 2013. Quy định về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Thực tế xảy khi các bên mua bán nhiều diện tích đất nhưng vẫn chưa được cấp sổ. Do đó, các bên không thể làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, để tránh việc tranh chấp xảy ra mà các bên (đặc biệt là bên mua) không có chứng cứ chứng minh việc mua bán là hợp đồng thì các bên nên lập vi bằng. Tùy theo yêu cầu tại thời điểm lập. Vi bằng sẽ có giá trị chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận, đã giao nhận tiền, tài sản hoặc thực hiện đặt cọc để đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ.

3.2. Lập vi bằng mua đất có sổ chung

Trong trường hợp mua đất sổ chung mà thửa đất không đủ điều kiện tách thửa. Các bên ngại việc làm thủ tục phức tạp mà vẫn muốn thực hiện giao dịch thì rủi ro sẽ rất lớn. Do khi thực hiện giao dịch xong. Các bên đã giao nhận tiền, tài sản. Tuy nhiên trên giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ và không có hợp đồng công chứng để làm căn cứ.

Tương tự đối với trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ. Khi rơi vào tình huống sổ đỏ chung chưa được tách. Các bên giao dịch nên thực hiện mua đất sổ chung công chứng vi bằng để giảm tối đa rủi do có thể xảy ra.

3.3. Lập vi bằng mua đất đấu giá

Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận mua đất đấu giá nên được thực hiện trước khi các bên chính thức tham gia buổi đấu giá. Theo quy định của pháp luật về quy trình đấu giá đất. Các chủ thể muốn tham gia phải nộp phí tham gia đấu giá và đặt cọc trước một khoản tiền.

Số tiền đặt cọc có thể lên đến 15% giá trị khởi điểm của tài sản đấu giá. Đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất thì số tiền tính theo phần trăm này không hề nhỏ. Do đó, khi thực hiện đặt cọc và tham gia đấu giá. Các bên nên nhờ Thừa phát lại chứng kiến toàn bộ quá trình. Nội dung này cũng ghi trong vi bằng để đảm bảo các bên có thể lấy lại số tiền cọc nếu không trúng đấu giá hoặc được tham gia ký kết hợp đồng nếu mình đã trúng đấu giá theo đúng quy định pháp luật.

3.4. Lập vi bằng mua đất thông thường khác

Lập vi bằng trong các trường hợp mua bán nhà đất thông thường khác. Ngoài việc công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất. Đối với nhà đất có giá trị lớn, các bên có thỏa thuận khác về tiền mua đất. Các bên có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng như: vi bằng giao nhận tiền; vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản nhà đất bàn giao;…

Như vậy, có thể thấy khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất sẽ có nhiều tình huống pháp lý cần giải quyết.  Đặc biệt là trong các trường hợp mua bán khi chưa đủ điều kiện về hồ sơ. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình. Các bên ( đặc biệt là bên mua đất) nên cân nhắc thực hiện thủ tục mua đất vi bằng.

4. Phí lập vi bằng mua bán nhà đất

Chi phí lập vi bằng cao hay thấp phụ thuộc vào những yếu tố sau:

• Thỏa thuận giữa người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại;
• Theo nội dung công việc thực hiện;
• Theo thời gian làm việc, dài hay ngắn;
• Chính sách, quy chế làm việc của từng văn phòng.

Chi phí thực hiện theo công việc hoặc theo giờ làm việc và các khoản chi phí thực tế phát sinh bao gồm: Chi phí đi lại; chi phí cho người làm chứng; người tham gia hoặc chi phí khác (nếu có). Chi phí cho từng loại vụ việc được thực hiện theo danh mục biểu phí của Văn phòng.

Sau khi thỏa thuận được về phí và nội dung yêu cầu lập vi bằng. Phần phí các bên thỏa thuận sẽ được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ được ký kết. Đối với chi phí lập vi bằng liên quan đến mua bán đất. Đây thường là vi bằng về việc giao nhận tiền; tài sản giữa các bên; hoặc ghi nhận hiện trạng nhà nên chi phí không cao. Chủ yếu phát sinh chi phí đi lại. Do Thừa phát lại phải trực tiếp đến nơi giao dịch của các bên.

Như vậy, trên đây là toàn bộ thông tin về Giá trị của vi bằng nhà đất mà Zluat đã chia sẻ đến quý bạn đọc cùng tham khảo. Nếu bạn có vướng mắc khi thực hiện thủ tục mua đất vi bằng. Bạn muốn được Thừa phát lại tư vấn hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ lập vi có thể liên hệ với Zluat để được hỗ trợ kịp thời và nhanh chóng nhất nhé!

✅ Dịch vụ thành lập công ty	⭕ Zluat cung cấp dịch vụ thành lập công ty/ thành lập doanh nghiệp trọn vẹn chuyên nghiệp đến quý khách hàng toàn quốc
✅ Đăng ký giấy phép kinh doanh	⭐ Thủ tục bắt buộc phải thực hiện để cá nhân, tổ chức được phép tiến hành hoạt động kinh doanh của mình
✅ Dịch vụ ly hôn	⭕ Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn ly hôn, chúng tôi tin tưởng rằng có thể hỗ trợ và giúp đỡ bạn
✅ Dịch vụ kế toán	⭐ Với trình độ chuyên môn rất cao về kế toán và thuế sẽ đảm bảo thực hiện báo cáo đúng quy định pháp luật
✅ Dịch vụ kiểm toán	⭕ Đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ tốt và đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp để tối ưu hoạt động sản xuất kinh doanh hay các hoạt động khác
✅ Dịch vụ làm hộ chiếu	⭕ Giúp bạn rút ngắn thời gian nhận hộ chiếu, hỗ trợ khách hàng các dịch vụ liên quan và cam kết bảo mật thông tin