Aluat.vn | Ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới có rủi ro không?.

Thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán bằng cách nhận đặt cọc giữ chỗ. Chuyển nhượng bất động sản trước khi ký hợp đồng thường đặt cọc tiền nhưng theo quy định việc đặt cọc này không có giá trị pháp lý. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc này để chiếm dụng vốn. Việc Ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới có rủi ro không? Hãy cùng Zluat tìm hiểu ngay trong bài viết sau.

đặt cọc qua môi giới

1. Đặt cọc và hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu khái niệm “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Vì vậy, khi giao kết không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc. Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tất nhiên, ngoài quy định mang tính định hướng của pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác về mức phạt cọc này.

Để thực hiện đặt cọc, các bên lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc bảo đảm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

2. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc với bên môi giới

Bản chất hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này là nhằm đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, bên nhận cọc là chủ thể có quyền sử dụng đất, tuy nhiên cần kiểm tra điều khoản về nghĩa vụ của các bên (bên đặt cọc và bên nhận cọc) trong hợp đồng; kiểm tra bên nhận cọc có đồng ý với các điều khoản đó hay không và có ký vào hợp đồng đặt cọc này hay không…(?). Nếu có thì thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng sao cho phù hợp với quy định pháp luật.

Trường hợp hợp đồng đặt cọc này bạn chỉ giao kết với bên môi giới thì nội dung hợp đồng này không có giá trị pháp lý đối với bên nhận cọc. Việc xử lý tài sản đặt cọc được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ quy định trên, bên nhận đặt cọc nếu từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận ban đầu thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp này nếu bên bán đổi ý không muốn bán nữa thì bên bán có trách nhiệm trả cho bạn số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với số tiền đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Công ty môi giới có quyền ký hợp đồng đặt cọc và nhận đặt cọc không?

Công ty môi giới khi thực hiện hoạt động môi giới chỉ được thực hiện những hoạt động theo như quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hoạt động mà công ty môi giới được thực hiện tại Điều 63 bao gồm:

• Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng;
• Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
• Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Mục đích của việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 là để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận đặt cọc phải là bên có quyền đối với đối tượng trong hợp đồng. Công ty môi giới chỉ là bên trung gian để giúp cho các bên thuận tiện hơn trong việc mua bán bất động sản.

Theo quy định về nội dung hoạt động của công ty môi giới thì công ty môi giới không có nội dung nhận cọc để đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Công ty môi giới cũng không có quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đối với nhà ở nên không thể nhận cọc đối với việc mua bán bất động sản.

4. Ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới có rủi ro không?

Căn cứ vào quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014) quy định về nội dung môi giới bất động sản bao gồm:

• Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
• Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
• Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Theo như quy định trên của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên môi giới chỉ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên chứ không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn để đảm bảo số tiền cọc mà bạn phải bỏ ra khi chuẩn bị ký hợp đồng mua căn hộ thì phương án tốt nhất là bạn nên yêu cầu mô giới cho mình thực hiện kí kết hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ sở hữu căn hộ theo quy định của pháp luật. Ngoài ra trước khi kí hợp đồng đặt cọc bạn cần lưu ý một số vấn đề sau để tránh việc xảy ra những tranh chấp không đáng có và đôi khi là thiệt hại, mất tài sản của mình, cụ thể:

Thứ nhất, trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp… bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Thứ hai, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.

Tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, bên nhận cọc có nghĩa vụ “bảo quản, giữ gìn tài sản” và “không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác” (khoản 1 Điều 32 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Theo quy định này, bên nhận đặt cọc có thể khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc nếu có thỏa thuận về việc này với bên đặt cọc. Như vậy, bên nhận cọc có thể khai thác tối đa khả năng kinh tế của tài sản, tuy nhiên có thể gây bất lợi cho bên đặt cọc nếu việc khai thác, sử dụng này làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản. Vì vậy, người đặt cọc có quyền “yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị”. (Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Việc đặt cọc giữ chỗ để mua hàng hóa, nhất là bất động sản (BĐS) đã trở nên phổ biến trong nhiều năm qua. Cùng với sự tăng trưởng nóng, thị trường còn xuất hiện các dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” cho một sản phẩm trong tương lai. Những loại hợp đồng này thường cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn (trong hợp đồng thường kèm điều khoản hứa mua, hứa bán sản phẩm BĐS). Trong hợp đồng giữ chỗ, hứa mua hứa bán có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc. Nhưng thực tế phát sinh nhiều vụ việc người bán nhận tiền xong dây dưa không thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất mua bán; có trường hợp là dự án “ma” người nhận tiền bỏ chạy khiến người mua BĐS bị thiệt hại. Đa phần những nạn nhân đều bị lừa đặt cọc mua nhà đất, sau đó phía bên bán dùng chiêu “ve sầu thoát xác”.

Việc mua bán đất nền, mua bán căn hộ hiện nay rất dễ xảy ra tranh chấp, đặc biệt với sự vận dụng rất “sáng tạo” của các công ty BĐS. Do việc thành lập các công ty kinh doanh, phát triển, môi giới BĐS quá dễ dàng, những doanh nghiệp làm ăn bát nháo có đủ các mánh lới để dụ dỗ người mua. Họ điện thoại, nhắn tin, mời tham gia các sự kiện, đưa những ưu đãi… khách bị dụ, bị ép bằng đủ các thủ đoạn để ký nhanh hợp đồng đặt cọc giữ chỗ. Những đối tượng này chủ yếu đánh vào lòng tham của những người có khả năng tài chính. Thậm chí, nhiều người không có tiền cũng bị “dụ” ký, rồi công ty BĐS sẽ làm việc với ngân hàng cho vay tới 70%. Mánh lới chuyên nghiệp, tinh vi trong khi sự hiểu biết của rất nhiều người lại mù mờ. Mặt khác, những loại hợp đồng này thường có rất nhiều điều kiện lằng nhằng, được soạn thảo sẵn và che chắn tinh vi mà khi phát hiện lừa đảo, người mua cũng khó lòng kiện.

Trên đây là bài viết Ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới có rủi ro không? Công ty Zluat tự hào là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề liên quan đến pháp lý, tư vấn pháp luật, thủ tục giấy tờ cho khách hàng là cá nhân và doanh nghiệp trên Toàn quốc với hệ thống văn phòng tại các thành phố lớn và đội ngũ cộng tác viên trên tất cả các tỉnh thành: Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương, TP. Cần Thơ, TP. Đà Nẵng và Đồng Nai… Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.