Aluat.vn | Mức đặt cọc tối đa theo quy định là bao nhiêu?.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Những điều cần biết khi đặt cọc là gì? Mức đặt cọc tối đa theo quy định là bao nhiêu? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà Zluat chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

Mức đặt cọc tối đã

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

Đặt cọc tiếng Anh là Deposit. Trong trường hợp này tư Deposit được dùng với vài trò là động từ.

Bên cạnh đó, “Deposit” có thể được dùng như danh từ trong câu với nghĩa là “số tiền đặt cọc”.

2. Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.

– Thời gian đặt cọc

– Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.

Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.

– Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:

+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng.

+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).

– Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

– Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

– Xử lý về tiền đặt cọc.

– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

– Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

3. Quy định về đặt cọc và mức phạt tiền đặt cọc

Việc bạn và bên bán có viết giấy nhận đặt cọc với số tiền cọc là 40 triệu đồng nhằm đảm bảo việc bên bán phải thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là phù hợp với quy định của pháp luật về đặt cọc bởi pháp luật  quy định hợp đồng này không phải công chứng , chứng thực nên hợp đồng đặt cọc của bạn chỉ cần lập thành văn bản và có chữ ký của 2 bên thì đã có hiệu lực .

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

” Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

Như vậy, việc bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận là vi phạm hợp đồng và bạn hoàn toàn có thể khởi kiện bên bán để lấy lại số tiền cọc và khoản tiền phạt cọc , luật dân sự dựa trên nguyên tắc  tôn trọng thỏa thuận của các bên vì vậy mà nếu hai bên đã thỏa thuận về số tiền phạt cọc thì cần tuân thủ theo đúng hợp đồng. Nếu các bên không có thoả thuận mức phạt cọc, sẽ áp dụng mức phạt theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

Trong trường hợp của bạn , nếu bạn không đồng ý với phương án hòa giải của tòa án thì bạn có thể tiếp tục  khởi kiện dân sự về việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường trong hợp đồng đặt cọc để được hưởng quyền lợi hợp pháp của mình

4. Mục đích của đặt cọc

Tùy vào sự thỏa thuận của các bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó.

Khác với các biện pháp bảo đảm khác, thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc không những là cùng hoặc sau khi kí kết hợp đồng chính thực được thiết lập, tức là khi các chủ thể đã có quan hệ nghĩa vụ, mà còn có thể phát sinh ngay cả khi giữa các chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ.

Mục đích của đặt cọc do các bên chủ thể thỏa thuận. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của đặt cọc.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc  đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Đối với trương hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng. Trong quá trình này tài sản đặt cọc có thể được đem ra xử lý bất cứ lúc nào khi có hành vi vi phạm xảy ra.

5. Xử lý tài sản đặt cọc

Thông thường có hai phương thức xử lý tài sản đặt cọc nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung là do các bên thỏa thuận hoặc bán đấu giá. Theo đó nếu các bên có thỏa thuận thì tài sản đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận; nếu các bên không có thỏa thuận hoặc có nhưng trái pháp luật thì tài sản đặt cọc xử lý theo quy định của pháp luật:

+ Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trở về cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

+ Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Hậu quả như trên sẽ được áp dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hiện nay pháp luật không quy định tỷ lệ tối đa giữa giá trị tài sản đặt cọc và giá trị hợp đồng giao kết, thực hiện. Như vậy, các bên được quyền thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc, thông thường không vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao hơn và thỏa thuận mức phạt cao hơn so với quy định nêu trên của pháp luật thì vẫn được chấp nhận.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về mức đặt cọc tối đa. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, các vấn đề về đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Zluat để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.