Khi tham gia vào giao dịch mua bán nhà đất, người mua phải đối mặt với rất nhiều chiêu trò có thể xảy ra. Nếu không tỉnh táo và lường trước, người mua dễ rơi vào tình cảnh “mất trắng” vì chiêu thức lừa đảo tinh vi. Sau đây là tổng hợp Những cách phòng tránh lừa đảo khi mua bán nhà đất để bạn đọc tham khảo.
1. Mua bán nhà đất là gì?
Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.
Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
3. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi công chứng:
Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.
– Giấy tờ cần chuẩn bị:
Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
| Bên chuyển nhượng | Bên nhận chuyển nhượng |
| – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu. – Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). – Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). |
– Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
– Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). |
| Lưu ý:
– Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. – Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng. – Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao). |
|
– Công chứng:
* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Giấy tờ cần chuẩn bị:
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).
+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Chứng thực:
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động
4. Những cách phòng tránh lừa đảo khi mua bán nhà đất
4.1. Giấy tờ có công chứng nhưng sổ đỏ là giả
Kẻ gian làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc vờ báo mất để cơ quan nhà nước cấp lại. Sau đó, chúng dùng giấy này đem công chứng, tạo dựng lòng tin để chuyển nhượng.
Văn phòng công chứng chỉ có chức năng kiểm tra thông tin trong sổ đỏ và tình trạng thửa đất (tranh chấp, kê biên, thế chấp…) mà không có trách nhiệm hay khả năng chuyên môn nghiệp vụ để xác nhận sổ đỏ là thật hay giả. Lợi dụng điểm này, kẻ gian dễ dàng qua mắt người mua, chiếm đoạt tài sản.
Để tránh bị lừa, bạn hãy cùng chủ sở hữu mang sổ đỏ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Sở tài nguyên môi trường kiểm tra và xác minh. Nếu kết quả là thật, bạn có thể yên tâm ký hợp đồng mua bán, đặt cọc, giao tiền.
4.2. Bán một mảnh đất cho nhiều người
Kẻ lừa đảo thường đăng tin rao bán nhà đất với giá hấp dẫn, hình ảnh sổ, giấy tờ nhà đất xác thực, rõ ràng. Khi tiếp cận người mua, chúng sẽ viện nhiều lý do để dụ dỗ họ đặt cọc và viết cam kết bằng tay. Sau khi lừa được nhiều người với số tiền lớn, chúng sẽ cắt liên lạc.
Trường hợp này, người mua nên yêu cầu bên bán xuất trình bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ đặt cọc số tiền không quá 10% giá trị chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc phải nêu trách nhiệm rõ ràng, chú ý điều khoản thời gian chuyển nhượng (không quá một tháng kể từ ngày đặt cọc).
Nếu đến thời gian đã định mà bên bán không chuyển nhượng mà có dấu hiệu trốn tránh, người mua có thể tố cáo hành vi này đến cơ quan công an, đề nghị điều tra và truy cứu hình sự về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
4.3. Giấy tờ nhà đất là thật nhưng người bán không phải chủ sở hữu
Kẻ lừa đảo tự xưng chủ sở hữu, cho xem sổ đỏ thật, khiến bạn tin tưởng đặt cọc giao tiền. Thực chất, chúng giả danh người mua nhà, liên hệ với người đang có nhu cầu chuyển nhượng, yêu cầu cho xem sổ đỏ rồi xin bản photocopy để làm sổ giả.
Sau đó, một kẻ khác tiếp tục đóng vai người đi xem nhà, đề nghị chủ nhà cho xem sổ đỏ, lợi dụng sơ hở sẽ đánh tráo. Chiêu lừa thành công, chúng dùng giấy tờ thật, tự xưng chủ sở hữu rồi bán nhà đất cho người khác.
Để phòng dính bẫy này, người mua cần kiểm tra thông tin trong sổ đỏ và thông tin nhân thân của chủ sở hữu. Cách tốt nhất, bạn nên kiểm tra thông tin tại cơ quan nhà nước để biết thực trạng thửa đất và người đang sở hữu.
4.4. Lừa bán nhà đất đang bị kê biên thi hành án
Trường hợp nhà đất bị kê biên, một số chủ sở hữu tìm cách chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố cho người khác để lấy tiền mặt và tẩu tán số tiền này mà không thi hành án theo yêu cầu của tòa.
Nếu người bán không còn tài sản khác và không đủ tài sản để thi hành án thì nhà đất này vẫn bị kê biên. Người mua dù làm thủ tục công chứng sang tên sổ đỏ vẫn không tránh khỏi tranh chấp và rắc rối.
4.5. Lừa mua bán nhà đất qua vi bằng
Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, kẻ lừa đảo chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay thông qua hình thức lập vi bằng tại văn phòng Thừa phát lại.
Những giao dịch này chủ yếu diễn ra tại căn nhà “ba chung”: chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung số nhà. Để tăng sự tin tưởng, chúng thuê văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng.
Tuy nhiên, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý. Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
4.6. Quảng cáo một đằng, bán đất một nẻo
Kẻ gian lợi dụng sự cả tin của khách hàng để bán không đúng loại đất, chẳng hạn bán đất ở nhưng thực chất là đất nông nghiệp, đất đang đợi chuyển đổi mục đích sử dụng, đất vườn…
Người mua không nên tin 100% lời quảng cáo của người bán mà cần có những nguồn tin khác liên quan thửa đất, xác minh tại cơ quan nhà nước.
Nếu người bán nói đất đang trong quá trình làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, bạn hãy yêu cầu cho xem phiếu hẹn và trả kết quả của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu nghi ngờ người bán nói sai về mục đích sử dụng đất, bạn yêu cầu họ cung cấp trích lục bản đồ địa chính và bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về chủ đề: Những cách phòng tránh lừa đảo khi mua bán nhà đất. Nếu quý khách hàng có bất kỳ câu hỏi liên quan đến chủ đề này có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để nhận được câu trả lời nhanh chóng, chính xác nhất. Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý nhiều kinh nghiệm, giỏi chuyên môn, chúng tôi tự tin cam kết cho Quý khách hàng dịch vụ pháp lý tốt nhất, nhanh nhất, giá cả hợp lý nhất.
| ✅ Dịch vụ thành lập công ty | ⭕ Zluat cung cấp dịch vụ thành lập công ty/ thành lập doanh nghiệp trọn vẹn chuyên nghiệp đến quý khách hàng toàn quốc |
| ✅ Đăng ký giấy phép kinh doanh | ⭐ Thủ tục bắt buộc phải thực hiện để cá nhân, tổ chức được phép tiến hành hoạt động kinh doanh của mình |
| ✅ Dịch vụ ly hôn | ⭕ Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn ly hôn, chúng tôi tin tưởng rằng có thể hỗ trợ và giúp đỡ bạn |
| ✅ Dịch vụ kế toán | ⭐ Với trình độ chuyên môn rất cao về kế toán và thuế sẽ đảm bảo thực hiện báo cáo đúng quy định pháp luật |
| ✅ Dịch vụ kiểm toán | ⭕ Đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ tốt và đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp để tối ưu hoạt động sản xuất kinh doanh hay các hoạt động khác |
| ✅ Dịch vụ làm hộ chiếu | ⭕ Giúp bạn rút ngắn thời gian nhận hộ chiếu, hỗ trợ khách hàng các dịch vụ liên quan và cam kết bảo mật thông tin |
