Aluat.vn | Phạt cọc là gì? (Cập nhật 2023).

Khi mua bán nhà đất các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền để làm tin, nếu một trong các bên có hành vi vi phạm sẽ bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Vậy phạt cọc là gì? Nhằm cung cấp thêm thông tin đến bạn đọc Zluat mời bạn tham khảo bài viết Phạt cọc là gì? (Cập nhật 2023)

Phạt cọc là gì? (Cập nhật 2023)

1. Khái niệm đặt cọc

Theo điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

 “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy các bên trong đặt cọc có thể thỏa thuận về mục đích của đặt cọc theo một trong ba trường hợp: chỉ bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, chỉ bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa bảo đảm cho việc giao kết vừa bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng.

Mục đích nói chung của đặt cọc là “đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”. Tuy nhiên, trong từng trường hợp, cần phải xác định rõ mục đích của việc đặt cọc đó là để đảm bảo việc giao kết hợp đồng hay đảm bảo việc thực hiện hợp đồng hay đảm bảo cho cả hai.

Trong trường hợp việc đặt cọc có mục đích là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trong trường hợp việc đặt cọc có mục đích vừa đảm bảo việc giao kết hợp đồng, vừa đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thì khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Phạt cọc là gì?

Phạt cọc là trong quá trình giao kết có một bên nào đó vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, không thực hiện giao dịch như đã thống nhất dẫn đến hai bên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch, khi đó bên vị phạm đã vô hình dung vi phạm các quy định pháp luật về đặt cọc và sẽ phải chịu phạt số tiền tương đương với khoản đặt cọc.

Còn trong trường hợp thoải thuận đặt cọc mà hai bên đã đồng ý có ghi các khoản liên quan đến phạt cọc nếu xảy ra vi phạm thì sẽ theo đó mà thực hiện. Theo quy định của pháp luật thì đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, tương ứng với tiền cọc và mức phạt cọc mà các bên nếu có thỏa thuận. Mục đích của phạt cọc nhằm ổn định quan hệ dân sự, giảm thiểu việc lừa dối, chiếm đoạt tài sản bất hợp pháp và đề cao trách nhiệm của mỗi bên trong quá trình thực hiện giao dịch.

Nhưng trong một số trường hợp người giao dịch thường nhầm lẫn việc đặt cọc với tiền trả trước mà hai cách thức này là khác nhau nên gây ra những hâu quả pháp ly hoàn toàn khác nhau nếu không xử lý đúng sẽ gây thiệt hại cho một trong các bên và làm trầm trọng thêm tranh chấp. Tiền trả trước là việc bền có nghĩa vụ trả tiền thực hiện trả một khoản tiền cho bên có quyền được hưởng.

Nó gây ra hậu quả pháp lý tương đối đơn giản là khi có bên vi phạm nghĩa vụ hay không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn trả lại cho bên đã trả và sẽ không chịu bất cứ khoản phạt cọc nào. Nếu xảy ra tranh chấp giữa hai bên khi không xác định được khoản tiền mà mình đã đưa cho bên kia nhưng không nói rõ mục đích đó là tài sản đặt cọc hay tiền trả trước thì theo quy định của pháp luật thì coi đó là tiền trả trước, vì đó khi thực hiện giao dịch cần ghi rõ và đầy đủ thông tin liên quan đến tài sản đưa cho bên kia là để đặt cọc hay là số tiền trả trước.

Trong trường hợp bên bị phạt cọc muốn giảm mức bồi thường, bên đó có thể thỏa thuận với bên đặt cọc. Ngoài ra có thể kiểm tra xem văn bản đặt cọc, Hợp đồng đặt cọc đã ký có bị vô hiệu hay không. Nếu trong trường hợp đã xác nhận được là giao dịch vô hiệu thì theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 bạn sẽ chỉ phải trả lại tiền cọc đã nhận cho bên đặt cọc, cụ thể như sau: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trang ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Từ những kiến thức trên đã cho chúng ta thấy cai nhìn tổng quan về đặt cọc trong giao dịch dân sự. Nó có vai trò vô cùng quan trọng cũng như có hiệu quả nhất trong việc đảm bảo giao dịch dân sự được thực hiện theo đúng mong muốn của các bên tham gia vào giao dịch. Tuy nhiên, về các vấn đề liên quan đến xử lý tranh chấp đặt cọc của pháp luật ta còn chưa rõ ràng cũng như chưa được thống nhất mang lại nhiều khó khăn trong việc giả quyết vì thế trong quá trình giao kết, thực hiện giao dịch dân sự nên đưa ra các cơ quan có thẩm quyền chứng nhận, công chứng từ đó tạo cho chúng ta cơ sở pháp lý chắc chắn hơn tránh gặp rủi do không mong muốn giữa hai bên.

3. Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận

Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

– Trường hợp các bên không có thỏa thuận phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau

– Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

– Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.