Aluat.vn | Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Những điều cần biết khi đặt cọc là gì? Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng bao gồm những bước? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà Zluat chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

Thủ tục bán đất cho người mua vay ngân hàng

1. Điều kiện vay tiền ngân hàng mua đất

Khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà đất buộc phải đáp ứng những điều kiện dưới đây:

Điều kiện chung:

• Khách hàng là công dân mang quốc tịch Việt Nam, một số ngân hàng có hỗ trợ đối tượng người nước ngoài có vợ hoặc chồng là người Việt Nam.
• Độ tuổi thông thường trong khoảng từ 22 đến 70 tuổi.
• Có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định nhà nước.
• Có giấy tờ chứng minh nhân thân, tình trạng hôn nhân.

Điều kiện về thu nhập:

• Khách hàng có công việc ổn định, nhận lương hàng tháng, đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.
• Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê ( cho thuê nhà, thuê xe…) phải chứng minh được mình là chủ sở hữu.
• Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh, là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp thì phải có giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh.

Điều kiện về tài sản thế chấp:

• Tài sản thế chấp là tài sản nhà đất khách hàng dự định mua thì phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng, bản gốc, không tẩy xóa…
• Giá trị tài sản thế chấp đủ đảm bảo cho khoản vay theo tỉ lệ quy định.
• Tài sản đảm bảo không vướng tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch của nhà nước.
• Tài sản thỏa các điều kiện khác của một số ngân hàng như không nhận tài sản dưới 30m2, địa chỉ hẻm…
• Tài sản được cho là thế chấp thành công và hợp lệ khi được đăng ký thế chấp tại các cơ quan chức năng.

2. Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp phổ biến hiện nay

Theo thỏa thuận 3 bên

• Trước khi chuyển nhượng, các bên nên ký kết hợp đồng cam kết về việc mua nhà đất tại ngân hàng để minh chứng cho sự đồng ý của ngân hàng đối với việc mua bán này.
• Bên mua chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả cho ngân hàng. Các bên có thể thỏa thuận về việc thanh toán: nhiều lần hay một lần.
• Ngân hàng nhận đủ tiền và ra thông báo giải chấp; đồng thời giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
• Bên mua thực hiện thủ tục giải chấp (có ủy quyền của bên bán).
• Bên mua và bên bán đến (văn) phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Thay thế bằng tài sản thế chấp khác

• Bên bán đưa một tài sản khác làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng, thay thế căn nhà đất cần bán. Phương pháp này cũng cần phải có sự đồng ý từ ngân hàng.
• Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp.
• Bên bán thực hiện thủ tục giải chấp.
• Các bên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bên mua thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

3. Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng

Bước 1. Phía khách mua làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng, bao gồm:

• Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
• Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán nhà, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.
• Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Hợp đồng lao động, giấy xác nhận từ công ty, sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Lưu ý, ngân hàng thường chỉ xét duyệt cho khách vay tối đa 70% giá trị hợp đồng, một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay cao hơn, có thể từ 85-90% nhưng thủ tục xét duyệt vô cùng khắt khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn mặt bằng chung. Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay với tường hợp đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2. Đặt cọc

Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chức, thời gian bàn giao.

Khách mua tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30-100 triệu đồng hoặc tuỳ hai bên thoả thuận. Lưu ý, chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc, nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Bước 3. Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.

Người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, người bán quay trở lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).

Bước 4. Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:

• Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;
• Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
• Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).

Hồ sơ thủ tục công chứng:

• Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
• Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.

Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 2 bên tới làm thủ tục cho nhanh gọn và an toàn.

Bước 5. Đóng thuế thu nhập

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:

• Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
• Bản sao hồ sơ gốc;
• Đơn đề nghị chuyển nhượng;
• Hợp đồng mua bán công chứng.
• Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6. Sau khi đóng thuế

Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.

Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ thuế cơ quan thuế đưa và đưa tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.

Bước 7. Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.

Trong trường hợp dự án đã ra sổ, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8. Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng

Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong toả tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường.

Lưu ý: Trên đây là thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng thông thường, thời gian và thứ tự các bước có thể thay đổi tùy theo quy trình tiến độ và kinh nghiệm tay nghề giải quyết và xử lý hồ sơ của từng địa phương, của từng cán bộ tín dụng thanh toán.

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về thủ tục bán đất cho người mua vay ngân hàng. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, luật đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Zluat để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.