Aluat.vn | Trường hợp nào được đòi lại tiền đặt cọc mua đất?.

Trong trường hợp này, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc có công chứng trên vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì Bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên mua, trường hợp gây thiệt hại thì sẽ chịu trách nhiệm tương đương với phần lỗi của mình. Mời bạn tham khảo: Trường hợp nào được đòi lại tiền đặt cọc mua đất? để biết thêm chi tiết.

Trường hợp nào được đòi lại tiền đặt cọc mua đất?

1. Đất quy hoạch là gì?

Theo khoản 2, khoản 3 Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch đất là việc Nhà nước lên kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương theo từng mục đích cụ thể trong mỗi giai đoạn khác nhau:

– Phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh;
– Bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai;
– Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính.
Như vậy có thể hiểu đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó. Một số loại đất quy hoạch phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

2. Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó, chủ đất vẫn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho…

Khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Tuy nhiên theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

• Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
• Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
• Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đã không có hiệu lực pháp luật do bên kia đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm dụ dỗ chuyển nhượng mảnh đất đang quy hoạch. Người đặt cọc có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu buộc bên kia phải trả lại số tiền cọc.

Theo đó, nếu thửa đất bên bán thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất là bên bán có đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp thửa đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bên bán không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Bên bán vẫn cố tình nhận cọc của bên mua là không đúng quy định pháp luật.

Trong trường hợp này, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc có công chứng trên vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì Bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên mua, trường hợp gây thiệt hại thì sẽ chịu trách nhiệm tương đương với phần lỗi của mình.

3. Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch

Cơ quan thụ lí giải quyết: Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự. Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.

Hồ sơ khởi kiện: Người lỡ đặt cọc mua đất quy hoạch tiến hành làm đơn khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 gồm:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
• Thông tin của người nộp đơn, người bị kiện và những người có lợi ích liên quan (tên, nơi cư trú, nơi làm việc);
• Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Trình tự thủ tục khởi kiện: Thủ tục khởi kiện sẽ được giải quyết theo các trình tự thủ tục được quy định tron Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

• Viết đơn khởi kiện có nội dung đầy đủ các phần được quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
• Tòa án xem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định về thụ lí vụ án; thông báo cho người khởi kiện về vấn đề đơn kiện và thụ lí vụ án (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ lí đơn kiện; chuyển giao đơn kiện);
• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 này kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí;
• Thông báo cho người khởi kiện, các bên liên quan về thụ lí vụ án trong vòng 03 ngày; Chánh án Tòa án tiền hành phân công thẩm phán giải quyết vụ án;
• Bị đơn và các bên liên quan nộp bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo;
  Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong 04 tháng kể từ ngày thụ lí vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các bên.
• Trong 01 tháng từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.

4. Các trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc khi mua nhà đất

Theo Nghị quyết số 01/2013/NQ-HĐTP đã hướng dẫn về trường hợp có “tranh chấp về tiền đặt cọc mua bán đất” mà các bên không có thỏa thuận khác thì được xử lý như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để đảm bảo việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì sẽ bị phạt cọc theo quy định của bộ luật dân sự
• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc gia kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận
• Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng vô hiệu, thì trường hợp này hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng đó vô hiệu
• Trong trường hợp thứ nhất và thứ ba nêu trên, nếu các bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc

Như vậy sẽ có 3 trường hợp được đòi tiền đặt cọc mua đất:

• Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc;
• Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu;
• Do các bên tự thỏa thuận.

Trên đây là một số thông tin về Trường hợp nào được đòi lại tiền đặt cọc mua đất?  – Công ty Zluat, mời bạn đọc thêm tham khảo và nếu có thêm những thắc mắc về bài viết này hay những vấn đề pháp lý khác về dịch vụ luật sư, tư vấn nhà đất, thành lập doanh nghiệp… hãy liên hệ với Zluat theo thông tin bên dưới để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả từ đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm từ chúng tôi. Zluat đồng hành pháp lý cùng bạn.

✅ Dịch vụ thành lập công ty	⭕ Zluat cung cấp dịch vụ thành lập công ty/ thành lập doanh nghiệp trọn vẹn chuyên nghiệp đến quý khách hàng toàn quốc
✅ Đăng ký giấy phép kinh doanh	⭐ Thủ tục bắt buộc phải thực hiện để cá nhân, tổ chức được phép tiến hành hoạt động kinh doanh của mình
✅ Dịch vụ ly hôn	⭕ Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn ly hôn, chúng tôi tin tưởng rằng có thể hỗ trợ và giúp đỡ bạn
✅ Dịch vụ kế toán	⭐ Với trình độ chuyên môn rất cao về kế toán và thuế sẽ đảm bảo thực hiện báo cáo đúng quy định pháp luật
✅ Dịch vụ kiểm toán	⭕ Đảm bảo cung cấp chất lượng dịch vụ tốt và đưa ra những giải pháp cho doanh nghiệp để tối ưu hoạt động sản xuất kinh doanh hay các hoạt động khác
✅ Dịch vụ làm hộ chiếu	⭕ Giúp bạn rút ngắn thời gian nhận hộ chiếu, hỗ trợ khách hàng các dịch vụ liên quan và cam kết bảo mật thông tin