Aluat.vn | Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một trong những loại hợp đồng khá phổ biến được ký kết trước khi các bên (Bên mua và bên bán nhà đất) tiến hành xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Để tránh các rủi ro về tiền bạc và pháp lý, việc ký kết các hợp đồng là bước không thể thiếu trong quá trình mua bán bất động sản. Trong đó, hợp đồng đặt cọc mua đất được nhiều người quan tâm, và thường bị nhầm lẫn với hợp đồng mua đất. Những điều cần biết khi đặt cọc là gì? Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây mà Zluat chia sẻ để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.

Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

2. Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.

– Thời gian đặt cọc

– Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ.

Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.

– Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:

+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng.

+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).

– Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

– Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

– Xử lý về tiền đặt cọc.

– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

– Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

3. Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc

Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc khi có vi phạm của một bên hoặc cả hai bên chủ thể tham giao dịch. Theo quy định, thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc và bồi thường cho bên bị thiệt hại.

Theo quy định tại Điều 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc được giải quyết như sau: trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

• Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

• Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

4. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Các điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Nếu hợp đồng đặt cọc không có một trong các điều kiện trên thì vô hiệu.

Cơ sở pháp lý: Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015

5. Hậu quả pháp lý hợp đồng đặt cọc vô hiệu

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng từ thời điểm giao kết.
• Khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền.
• Bên có lỗi mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

Cơ sở pháp lý: Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015

Hy vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin chi tiết và cụ thể về xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc. Nếu có những câu hỏi hay thắc mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý nói chung, các vấn đề về đất đai nói riêng, hãy liên hệ Công ty Zluat để được tư vấn và hỗ trợ. Chúng tôi luôn đồng hành pháp lý cùng bạn.