Hủy Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Do Vi Phạm Về Công Chứng, Chứng Thực .

 

 1. Thế chấp nhà đất là gì?  

Thế chấp bất động sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự. Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận tài sản). Thế chấp). Đặc điểm phân biệt của thế chấp  với các biện pháp bảo đảm khác là tài sản bảo đảm do bên thế chấp nắm giữ. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận ủy thác cho người thứ ba trông giữ tài sản thế chấp.  

 

2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng vay tín chấp?  

Hợp đồng vay tài sản thế chấp  là một giao dịch dân sự. Như vậy, trước hết hợp đồng thế chấp bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Đặc biệt: 

 “Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của hành vi dân sự 

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: 
2. a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo giao dịch dân sự đã được xác lập; 
3. b) Các chủ thể tham gia giao dịch dân sự trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện; 
4. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không vi phạm đạo đức xã hội.  2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện thực tế của giao dịch dân sự, nếu pháp luật có quy định. 

 Xuất phát từ tính phức tạp và giá trị của bất động sản nên việc thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013. Đồng thời, phải tiến hành đăng ký biến động đất đai để đảm bảo hợp đồng này.  Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 

 “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: 

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; 
2. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; 
3. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; 
4. d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.” 

 Nếu không đáp ứng một trong các điều kiện trên, về nguyên tắc, hợp đồng thì bị “vô hiệu”. 

 3. Hợp đồng thế chấp nhà đất không công chứng, công chứng  có giá trị? 

Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp  bằng miệng vi phạm điều kiện về hình thức. Do đó, hợp đồng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015.  Khi đó, hợp đồng sẽ không làm phát sinh, thay đổi, “chấm dứt” quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác nhận. Các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả  những gì đã nhận. Trong trường hợp không thể  trả lại bằng hiện vật, giá trị  tiền tệ sẽ được hoàn trả. Hơn nữa, bên công bằng trong việc thu hoa lợi và lợi tức không có nghĩa vụ phải  trả lại các hoa  lợi hoặc lợi nhuận đó.  Tuy nhiên, khoản 2 điều 129 BLDS quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một  hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2 năm thì chưa thực hiện được 3/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.  Theo quy định  trên,  hợp đồng thế chấp bất động sản do đó vẫn  có hiệu lực nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện: 

 Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng; 

 Một bên hoặc các bên  yêu cầu công nhận hợp đồng; 

 Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp.  4. Thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch 

 Thủ tục chứng thực Hợp đồng, Giao dịch tại Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP: 

 “Thứ nhất, người yêu cầu chứng thực phải nộp 01 (một) bộ hồ sơ  chứng thực gồm các giấy tờ sau: 

1. a) Dự kiến ​​hợp đồng, giao dịch; 
2. b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của người yêu cầu chứng thực; 
3. c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế theo quy định của pháp luật  đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp có hợp đồng; , các giao dịch liên quan đến tài sản này; trừ trường hợp người lập di chúc  bị  dọa chết. Bản sao các giấy tờ quy định tại điểm b và điểm c khoản này phải xuất trình  bản chính để đối chiếu.  
4. Người thực hiện chứng thực kiểm tra  hồ sơ yêu cầu chứng thực, nếu hồ sơ đầy đủ thì tại thời điểm chứng thực các bên trong hợp đồng, giao dịch là tự nguyện, tỉnh táo và  làm chủ được hành vi của mình. xác thực.  
5. Các bên trong hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người được ủy quyền giao kết hợp đồng của  tổ chức tín dụng, công ty đã đăng ký mẫu chữ ký với cơ quan  chứng thực thì có thể ký trước vào hợp đồng; người thực hiện chứng thực  đối chiếu chữ ký của mình trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện chứng thực, nếu nghi ngờ chữ ký trong hợp đồng khác với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước. trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người này không đọc được, không nghe được, không ký được, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người chứng kiến. Người làm chứng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.  4. Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng, giao dịch theo mẫu quy định; ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan  chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng, giao dịch dài từ 02 (hai) trang trở lên thì mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký của người yêu cầu chứng thực, người thực hiện chứng thực; số  trang và lời chứng được ghi ở trang cuối cùng của hợp đồng, giao dịch. Trường hợp hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) tờ trở lên thì  đóng dấu giáp lai.  5. Trong trường hợp phải phiên dịch thì người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, giao dịch và các lời chứng cho người đề nghị để chứng thực và ký vào từng trang của hợp đồng trong hợp đồng. với tư cách là một nghệ sĩ biểu diễn. 

 chịu trách nhiệm chứng thực hợp đồng, giao dịch tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một  cửa liên thông quy định tại Điều 20 Thông tư 01/2020/TT-BTP: 

 “Thứ nhất. Trong trường hợp người yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một  cửa  thì các bên phải ký trước mặt người  nhận hồ sơ. Nếu người nộp hồ sơ người ký kết hợp đồng, giao dịch là đại diện của tổ chức tín dụng, công ty đã đăng ký chữ ký mẫu với cơ quan  chứng thực,  người này có thể ký trước vào hợp đồng, giao dịch và người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm đối chiếu chữ ký của hợp đồng, giao dịch kèm theo mẫu chữ ký. Nếu chữ ký  hợp đồng, giao dịch khác với mẫu chữ ký  thì yêu cầu người đó ký trước mặt người tiếp nhận hồ sơ.  Người  nhận hồ sơ phải chịu trách nhiệm về chữ ký của các bên  trước mặt mình.  2. Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xem xét hiện vật, hồ sơ. Trường hợp đáp ứng điều kiện  quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch trước khi người có thẩm quyền  chứng thực hợp đồng, giao dịch theo quy định. 

 Trách nhiệm của cơ quan  chứng thực hợp đồng, giao dịch tại Điều 21 Thông tư 01/2020/TT-BTP: 

 Đầu tiên. Cơ quan  chứng thực có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến để người yêu cầu chứng thực nhận thức rõ trách nhiệm đối với nội dung của hợp đồng, giao dịch và hậu quả pháp lý của việc chứng thực hợp đồng, giao dịch.  2. Trường hợp cơ quan  chứng thực phát hiện tài sản là đối tượng của hợp đồng, giao dịch không hợp pháp, đang có tranh chấp đã hoặc đã là đối tượng của hợp đồng, giao dịch khác thì cơ quan thực hiện chứng thực. hành vi phạm tội và lưu hồ sơ  đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật. 

5. Thủ tục khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thế chấp 

 Trong trường hợp hợp đồng thế chấp không bảo đảm  quyền lợi của một bên hoặc các bên thì các bên có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thế chấp  sau khi thương lượng, hòa giải không thành. – Cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh 

 Khi xảy ra tranh chấp mà các bên không  thương lượng, hòa giải được thì có thể khởi kiện ra tòa để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp đất đai thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Theo Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 

 Tranh chấp, khiếu kiện có đương sự, tài sản ở nước ngoài hoặc yêu cầu ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. . Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 37 và khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 

 – Trình tự thủ tục giải quyết 

 Sau khi xác định tòa án có thẩm quyền giải quyết, nguyên đơn chuyển hồ sơ khởi tố gồm: 

 Đơn yêu cầu (phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015); 

 Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân của người nộp đơn; 

 Các tài liệu, chứng cứ khác  có được để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện. căn cứ khoản 5 điều 189 bộ luật tố tụng dân sự 2015 

 Tòa án được hướng dẫn cấp ngay cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn khởi kiện. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu của Tòa án, Chánh án Tòa án chỉ định Thẩm phán  xét đơn yêu cầu. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày giao, Thẩm phán phải xem xét yêu cầu có được chấp nhận hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người có yêu cầu để người đó có mặt trước Toà án để thực hiện các bước nộp tiền tạm ứng án phí.  Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Tòa án nhận được thông báo  nộp tiền tạm ứng án phí, nguyên đơn phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, thẩm phán có trách nhiệm thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo  trình tự pháp luật.